Contenido
- Цілком законна податкова стратегія
- Що таке додатковий податок у розмірі 100%?
- Чому купівля у забудовника звільняє вас від нового податку
- Які ще операції звільнені від податку?
- Практичний приклад: як заощадити півмільйона євро
- Хто насправді виграє від цього винятку?
- Практичні поради щодо купівлі без сплати надбавки
- Купувати, маючи повну інформацію, — це купувати з вигодою
Цілком законна податкова стратегія
На тлі дискусії щодо нового 100-відсоткового податку, який PSOE хоче запровадити на купівлю житла іноземцями, що не є громадянами ЄС, існує факт, про який мало хто згадує: уникнути цього податкового навантаження цілком законно можна, якщо купувати нерухомість безпосередньо у забудовника.
Це не хитрощі й не пастка: це прямий наслідок особливостей побудови іспанської податкової системи. І найцікавіше те, що багато іноземців уже користуються цією прогалиною в законодавстві, щоб уникнути подвоєння вартості своїх інвестицій через надзвичайний податок.
Що таке додатковий податок у розмірі 100%?
Новий податок, запропонований урядом Іспанії, — це надбавка у розмірі 100 % до податку на передачу майна (ITP) для іноземних покупців, які не є громадянами ЄС. Його мета, за словами PSOE, — стримати «спекулятивні покупки», які дорожчають ринок і зменшують пропозицію житла для резидентів.
Але насправді важливо зрозуміти, на кого впливає цей податок:
- Він застосовується лише до угод купівлі-продажу вторинного житла.
- Він стосується лише покупців, які не є громадянами ЄС.
- Він не поширюється на операції, що оподатковуються ПДВ, такі як операції з новим житлом.
«Правова прогалина, — додає Ракель Хурадо, експертка відділу досліджень REAF, — полягає в операціях з нерухомістю нового будівництва, які оподатковуються не цим податком, а податком на додану вартість. Оскільки ПДВ не можна змінювати, усі угоди, що оподатковуються ним, залишаться поза межами додаткового податку».
Джерело: El País
Чому купівля у забудовника звільняє вас від нового податку
Коли ви купуєте нове житло безпосередньо у забудовника, ця операція не оподатковується податком на передачу нерухомості (ITP), а ПДВ + AJD (податок на юридичні документи). І ось у чому полягає юридичний нюанс:
- ПДВ — це податок, гармонізований на європейському рівні. Його не можна змінювати чи збільшувати за допомогою місцевих заходів.
- Новий додатковий податок застосовується лише до податку на передачу нерухомості (ITP). Його не можна додавати до ПДВ.
Отже, якщо ви сплачуєте ПДВ, ви автоматично потрапляєте за межі дії 100-відсоткового додаткового збору.
Це робить придбання нового житла найефективнішою податковою стратегією для іноземців-нерезидентів, які бажають інвестувати в нерухомість без додаткових штрафних санкцій.
Які ще операції звільнені від податку?
Окрім купівлі у забудовника, існують й інші ситуації, в яких ця надбавка не застосовується:
- Операції між підприємцями або фахівцями: якщо продавець є підприємцем (навіть якщо він не є забудовником), а покупець також, вони можуть відмовитися від звільнення від ПДВ і сплачувати податок на додану вартість замість податку на придбання нерухомості (ITP).
- Продаж новобудов через юридичні особи: інвестування через бізнес-структуру може надати подібні переваги, хоча для цього потрібна спеціалізована податкова консультація.
«Якщо нерухомість продає підприємець, який не є забудовником, операція теоретично підлягатиме оподаткуванню ПДВ, але на практиці буде звільнена від нього. А якщо її придбає інший підприємець, можна відмовитися від цього звільнення, щоб сплатити ПДВ і таким чином уникнути додаткового податку».
Джерело: El País
Практичний приклад: як заощадити півмільйона євро
Розглянемо реальний випадок, проаналізований Генеральною радою економістів за допомогою REAF:
- Американський покупець придбаває житло за 600 000 євро.
- Якщо він сплачує податок на придбання нерухомості (ITP, для вторинного ринку), то заплатить 6 %, тобто 36 000 євро.
- За новим податком він повинен буде сплатити ще 564 000 євро, тобто 100 % від вартості за вирахуванням суми, вже сплаченої за ITP.
Разом: 1 200 000 євро за житло вартістю 600 000 євро.
Однак, якщо це ж саме житло є новим і ви купуєте його безпосередньо у забудовника:
- Ви сплатите 10 % ПДВ: 60 000 євро
- Ви сплатите 1,5 % податку на оформлення угоди (AJD): 9 000 євро
Загальна сума податків: 69 000 €, без надбавок.
Економія: понад 500 000 €.
Хто насправді виграє від цього винятку?
Передусім покупці з країн, що не входять до ЄС, які:
- Отримують якісну консультацію.
- Розуміють, як оподатковуються різні операції з нерухомістю.
- планують свої інвестиції з урахуванням податкових аспектів.
Але й девелопери отримують вигоду: завдяки такій структурі вони мають конкурентну податкову перевагу перед тими, хто продає нерухомість з вторинного ринку.
Практичні поради щодо купівлі без сплати надбавки
- Купуйте лише нове житло.
- Здійснюйте покупку безпосередньо у забудовника: уникайте посередників, які можуть подорожчати або ускладнити операцію.
- Уникайте купівлі на вторинному ринку, навіть якщо ціна здається нижчою: надбавка може подвоїти кінцеву вартість.
- Перед укладенням угоди проконсультуйтеся з податковим консультантом, що спеціалізується на нерезидентах.
- Якщо ви ведете господарську діяльність, розгляньте можливість купівлі через компанію, щоб скористатися професійними структурами.
Купувати, маючи повну інформацію, — це купувати з вигодою
Введення нового додаткового податку викликало суперечки та занепокоєння, особливо серед іноземних інвесторів. Але, як ми бачили, існують цілком законні способи його уникнути.
Купівля безпосередньо у забудовника не тільки дозволяє уникнути потенційно конфіскаційного нарахування, але й надає доступ до нових, краще обладнаних і готових до заселення помешкань. І найголовніше: це дозволяє захистити ваші інвестиції та зберегти прибутковість у довгостроковій перспективі.
Сьогодні, як ніколи раніше, знання податкового законодавства — ваш найкращий інструмент. Адже в умовах, коли правила швидко змінюються, лише ті, хто розуміє систему, можуть використовувати її на свою користь.
Якщо ви шукаєте нове житло для розумного інвестування, ознайомтеся з нашими пропозиціями щодо новобудов на березі моря.