Contenido
- Совершенно законная налоговая стратегия
- Что представляет собой дополнительный налог в размере 100%?
- Почему покупка у застройщика избавляет вас от нового налога
- Какие еще сделки освобождаются от налога?
- Практический пример: как сэкономить полмиллиона евро
- Кто на самом деле выигрывает от этого исключения?
- Практические советы по покупке без уплаты надбавки
- Осознанная покупка — это выгодная покупка
Совершенно законная налоговая стратегия
На фоне дискуссии о новом 100-процентном налоге, который PSOE хочет ввести на покупку жилья иностранцами из стран, не входящих в ЕС, есть один факт, о котором мало кто упоминает: избежать этой налоговой нагрузки вполне возможно, причем абсолютно легально, если покупать недвижимость напрямую у застройщика.
Это не уловка и не ловушка: это прямое следствие особенностей испанской налоговой системы. И что наиболее интересно, многие иностранцы уже пользуются этой лазейкой в законодательстве, чтобы их инвестиции не удвоились из-за введения чрезвычайного налога.
Что представляет собой дополнительный налог в размере 100%?
Новый налог, предложенный испанским правительством, представляет собой надбавку в размере 100 % к налогу на передачу имущества (ITP) для иностранных покупателей, не являющихся гражданами стран ЕС. Его цель, по словам PSOE, — сдержать «спекулятивные покупки», которые приводят к росту цен на рынке и сокращению предложения жилья для резидентов.
Но действительно важно понять, на кого влияет этот налог:
- Он применяется только к сделкам купли-продажи вторичного жилья.
- Он затрагивает только покупателей из стран, не входящих в ЕС.
- Он не затрагивает сделки, облагаемые НДС, такие как покупка новостройки.
«Правовой пробел, — добавляет Ракель Хурадо, специалист отдела исследований REAF, — заключается в сделках купли-продажи новостроек, которые облагаются не этим налогом, а налогом на добавленную стоимость. Поскольку НДС нельзя изменить, все сделки, облагаемые этим налогом, останутся за пределами сферы действия дополнительного налога».
Источник: El País
Почему покупка у застройщика избавляет вас от нового налога
Когда вы покупаете новостройку напрямую у застройщика, сделка облагается не налогом на передачу недвижимости (ITP), а НДС + AJD (налогом на юридические документы). И вот в чём заключается юридический нюанс:
- НДС — это гармонизированный на европейском уровне налог. Его нельзя изменять или повышать с помощью местных мер.
- Новый дополнительный налог применяется только к налогу на приобретение недвижимости (ITP). Его нельзя добавлять к НДС.
Таким образом, если вы уплачиваете НДС, вы автоматически попадаете за пределы действия 100-процентной надбавки.
Это делает покупку нового жилья наиболее эффективной налоговой стратегией для иностранцев-нерезидентов, желающих инвестировать в недвижимость без дополнительных штрафных санкций.
Какие еще сделки освобождаются от налога?
Помимо покупок у застройщика, существуют и другие ситуации, в которых эта надбавка не применяется:
- Сделки между предпринимателями или специалистами: если продавец является предпринимателем (даже если он не является застройщиком), а покупатель — также, они могут отказаться от освобождения от НДС и уплатить налог на добавленную стоимость вместо налога на приобретение недвижимости (ITP).
- Продажа новостроек через компании: инвестирование через корпоративную структуру может дать аналогичные преимущества, хотя для этого требуется специализированная налоговая консультация.
«Если недвижимость продает предприниматель, не являющийся застройщиком, сделка теоретически подлежит обложению НДС, но на практике освобождается от него. А если ее приобретает другой предприниматель, можно отказаться от этого освобождения, чтобы уплатить НДС и таким образом избежать уплаты дополнительного налога».
Источник: El País
Практический пример: как сэкономить полмиллиона евро
Рассмотрим реальный случай, проанализированный Генеральным советом экономистов в рамках REAF:
- Американский покупатель приобретает жилье за 600 000 евро.
- Если он уплачивает налог на приобретение недвижимости (ITP) (для вторичного рынка), он заплатит 6 %, то есть 36 000 евро.
- При новом налоге ему придётся заплатить ещё 564 000 евро, то есть 100 % от стоимости за вычетом суммы, уже уплаченной по ITP.
Итого: 1 200 000 евро за жилье стоимостью 600 000 евро.
Однако, если эта же квартира является новостройкой и вы покупаете её напрямую у застройщика:
- Вы заплатите 10 % НДС: 60 000 €
- Вы заплатите 1,5 % налога на оформление сделок (AJD): 9 000 €
Общая сумма налогов: 69 000 €, без надбавок.
Экономия: более 500 000 €.
Кто на самом деле выигрывает от этого исключения?
В первую очередь, покупатели из стран, не входящих в ЕС, которые:
- Получают квалифицированную консультацию.
- Понимают, как облагаются налогом различные сделки с недвижимостью.
- планируют свои инвестиции с учётом налоговых аспектов.
Но и застройщики получают выгоду: благодаря такой структуре они предлагают конкурентное налоговое преимущество по сравнению с теми, кто продает недвижимость на вторичном рынке.
Практические советы по покупке без уплаты надбавки
- Покупайте только новостройки.
- Заключайте сделку напрямую с застройщиком: избегайте посредников, которые могут удорожить или усложнить сделку.
- Избегайте покупки на вторичном рынке, даже если цена кажется более низкой: надбавка может удвоить итоговую стоимость.
- Проконсультируйтесь с налоговым специалистом, специализирующимся на нерезидентах, прежде чем заключать любую сделку.
- Рассмотрите возможность покупки через компанию, если вы ведёте предпринимательскую деятельность, чтобы воспользоваться профессиональными структурами.
Осознанная покупка — это выгодная покупка
Введение нового дополнительного налога вызвало споры и беспокойство, особенно среди иностранных инвесторов. Но, как мы уже видели, существуют вполне законные способы его избежать.
Покупка напрямую у застройщика не только позволяет вам избежать потенциально конфискационного налога, но и дает доступ к новым, лучше оборудованным и готовым к заселению квартирам. И самое главное: это позволяет вам защитить свои инвестиции и сохранить доходность в долгосрочной перспективе.
Сегодня, как никогда ранее, знание налогового законодательства — ваш лучший инструмент. Ведь в условиях, когда правила быстро меняются, только те, кто понимает систему, могут использовать её в своих интересах.
Если вы ищете новое жилье для разумного инвестирования, ознакомьтесь с нашими проектами нового строительства на берегу моря.