Contenido
- O strategie fiscală perfect legală
- În ce constă impozitul suplimentar de 100%?
- De ce achiziționarea de la un dezvoltator imobiliar te scutește de noua taxă
- Ce alte operațiuni sunt scutite?
- Un exemplu practic: cum să economisești jumătate de milion de euro
- Cine beneficiază cu adevărat de această excepție?
- Sfaturi practice pentru a cumpăra fără a plăti suprataxa
- A cumpăra în cunoștință de cauză înseamnă a cumpăra cu avantaje
O strategie fiscală perfect legală
În mijlocul dezbaterii privind noua taxă de 100% pe care PSOE dorește să o aplice achizițiilor de locuințe efectuate de cetățeni străini din afara Uniunii Europene, există o realitate pe care puțini o menționează: este posibil să se evite această sarcină fiscală, în mod complet legal, dacă se cumpără direct de la un dezvoltator imobiliar.
Nu este vorba nici de o șmecherie, nici de o capcană: este o consecință directă a modului în care este conceput sistemul fiscal spaniol. Iar cel mai interesant este că mulți străini profită deja de acest vid juridic pentru a evita ca investiția lor să fie dublată de o taxă extraordinară.
În ce constă impozitul suplimentar de 100%?
Noua taxă propusă de guvernul spaniol este o suprataxă de 100% aplicată asupra Impozitului pe transferul de proprietate (ITP) pentru cumpărătorii străini din afara Uniunii Europene. Obiectivul său, potrivit PSOE, este de a frâna „achizițiile speculative” care scumpesc piața și reduc oferta de locuințe pentru rezidenți.
Dar ceea ce este cu adevărat important este să înțelegem pe cine afectează această taxă:
- Se aplică doar tranzacțiilor cu locuințe la mâna a doua.
- Afectează doar cumpărătorii din afara Uniunii Europene.
- Nu afectează tranzacțiile supuse TVA-ului, cum ar fi cele privind imobilele noi.
„Lacuna juridică”, adaugă Raquel Jurado, specialistă în cadrul serviciului de studii al REAF, „se regăsește în cazul tranzacțiilor cu imobile noi, care nu sunt impozitate cu această taxă, ci cu TVA. Deoarece TVA-ul nu poate fi modificat, toate vânzările impozitate cu acesta vor rămâne în afara sferei de aplicare a taxei complementare.”
Sursă: El País
De ce achiziționarea de la un dezvoltator imobiliar te scutește de noua taxă
Când cumperi o locuință nouă direct de la un dezvoltator imobiliar, tranzacția nu este supusă impozitului pe transferul de proprietate (ITP), ci TVA + AJD (taxa pe actele juridice documentate). Iată care este „șmecheria” juridică:
- TVA-ul este o taxă armonizată la nivel european. Nu poate fi modificată sau majorată prin măsuri locale.
- Noua taxă suplimentară se aplică doar asupra ITP. Nu poate fi adăugată la TVA.
Prin urmare, dacă plătești TVA, ieși automat din sfera de aplicare a suprataxei de 100%.
Acest lucru face ca achiziția unei locuințe noi să fie cea mai eficientă strategie fiscală pentru străinii nerezidenți care doresc să investească în locuințe fără a fi penalizați.
Ce alte operațiuni sunt scutite?
Pe lângă achizițiile de la dezvoltatori imobiliari, există și alte situații în care această suprataxă nu se aplică:
- Tranzacții între antreprenori sau profesioniști: dacă vânzătorul este antreprenor (chiar dacă nu este dezvoltator imobiliar) și cumpărătorul este, de asemenea, antreprenor, aceștia pot opta să renunțe la scutirea de TVA și să plătească TVA în locul ITP.
- Proiecte imobiliare noi prin intermediul societăților: investiția printr-o structură corporativă ar putea oferi avantaje similare, deși necesită consultanță fiscală specializată.
„Dacă imobilul este vândut de un antreprenor care nu este dezvoltator imobiliar, tranzacția ar fi, în teorie, supusă TVA-ului, dar, în practică, este scutită. Iar dacă ar fi cumpărat de un alt antreprenor, s-ar putea renunța la această scutire pentru a plăti TVA și a evita astfel impozitul complementar.”
Sursă: El País
Un exemplu practic: cum să economisești jumătate de milion de euro
Să analizăm un caz real studiat de Consiliul General al Economiștilor prin intermediul REAF:
- Un cumpărător american achiziționează o locuință cu 600.000 €.
- Dacă plătește impozitul pe transferul de proprietate (ITP, pentru imobile la mâna a doua), va plăti 6%, adică 36.000 €.
- Cu noul impozit, va trebui să plătească încă 564.000 €, adică 100% din valoare minus suma deja plătită ca ITP.
Total: 1.200.000 € pentru o locuință de 600.000 €.
În schimb, dacă aceeași locuință este nouă și o cumpără direct de la un dezvoltator imobiliar:
- Va plăti 10% TVA: 60.000 €
- Veți plăti 1,5% din AJD: 9.000 €
Totalul impozitelor: 69.000 €, fără suprataxe.
Economie: peste 500.000 €.
Cine beneficiază cu adevărat de această excepție?
În principal, cumpărătorii din afara Uniunii Europene care:
- Sunt bine consiliați.
- Înțeleg modul în care sunt impozitate diferitele tranzacții imobiliare.
- Își planifică investiția cu o abordare fiscală inteligentă.
Dar și dezvoltatorii imobiliari au de câștigat: prin această structură, ei oferă un avantaj fiscal competitiv față de cei care vând proprietăți la mâna a doua.
Sfaturi practice pentru a cumpăra fără a plăti suprataxa
- Cumpărați numai locuințe noi.
- Faceți tranzacția direct cu dezvoltatorul: evitați intermediarii care ar putea scumpi sau complica tranzacția.
- Evitați tranzacțiile cu imobile la mâna a doua, chiar dacă prețul pare mai mic: suprataxa poate dubla costul final.
- Consultați un specialist fiscal specializat în persoane nerezidente înainte de a încheia orice tranzacție.
- Luați în considerare achiziționarea prin intermediul unei companii dacă desfășurați o activitate economică, pentru a beneficia de structuri profesionale.
A cumpăra în cunoștință de cauză înseamnă a cumpăra cu avantaje
Introducerea noii taxe complementare a generat polemici și îngrijorare, în special în rândul investitorilor străini. Dar, așa cum am văzut, există modalități perfect legale de a o evita.
Achiziționarea directă de la un dezvoltator imobiliar nu numai că îți permite să eviți o suprataxă potențial confiscatorie, ci îți oferă și acces la locuințe noi, mai bine dotate și gata de locuit. Și, cel mai important: îți permite să-ți protejezi investiția și să menții rentabilitatea pe termen lung.
Astăzi mai mult ca oricând, cunoștințele fiscale sunt cel mai bun instrument al tău. Pentru că într-un mediu în care regulile se schimbă rapid, doar cei care înțeleg sistemul îl pot folosi în favoarea lor.
Dacă ești în căutarea unei locuințe noi pentru a investi cu cap, consultă ofertele noastre de ansambluri rezidențiale noi situate pe malul mării.