Contenido
Arras sunt o sumă de bani pe care cumpărătorul o înmânează vânzătorului la semnarea unui contract, înainte de actul de vânzare. Pare un pas minor, dar hotărăște ce se întâmplă dacă una dintre părți se retrage. Acest ghid explică ce sunt arras, ce tipuri există, ce spune legea și ce merită verificat înainte de semnare.
Acest ghid este informativ și nu înlocuiește sfatul unui avocat sau al unui notar.
Ce sunt arras?
Articolul 1454 din Codul Civil spaniol este norma care le reglementează și spune: „Dacă în contractul de vânzare-cumpărare au intervenit arras sau un semn (señal), contractul poate fi desființat, cumpărătorul acceptând să le piardă sau vânzătorul să le restituie în dublu”.
Pe scurt: dacă există arras, cumpărătorul se poate retrage pierzând ce a plătit, iar vânzătorul se poate retrage restituind dublul. Articolul nu stabilește o sumă: cuantumul se convine în contract.
Dar această regulă se aplică doar unui anumit tip de arras, de aceea merită cunoscute cele trei tipuri care există.
Cele trei tipuri de arras
- Arras confirmatorii: sunt un avans din preț. Confirmă faptul că s-a încheiat contractul, dar nu permit retragerea. Ce se plătește se scade din prețul final.
- Arras penitențiali: sunt cele din articolul 1454. Permit oricăreia dintre părți să se dezlege de contract: cumpărătorul pierzând arras, iar vânzătorul restituindu-le în dublu.
- Arras penali: se convin pentru cazul neexecutării. Cine le-a plătit le pierde dacă nu își execută obligația și, dacă s-au convenit reciproc, cine le-a primit și nu își execută obligația le restituie în dublu.
Arras penitențiali nu se presupun
Acesta este punctul care surprinde cel mai mult. Faptul că în contract apare cuvântul „arras” nu înseamnă că permit retragerea. Tribunalul Suprem a arătat că arras penitențiali au caracter excepțional și cer o interpretare restrictivă: trebuie să rezulte clar că părțile au vrut să se poată retrage plătind acel preț.
În hotărârea 583/2018 din 17 octombrie 2018, Tribunalul Suprem a considerat că simpla menționare a articolului 1454 în contract nu era suficientă pentru a socoti arras ca fiind penitențiali, deoarece clauza nu exprima clar obligațiile pe care și le asumau părțile. Un rezumat găsiți în Diario del Derecho al Iustel.
În practică, asta înseamnă că în contract trebuie să se spună expres că arras sunt penitențiali și ce se întâmplă dacă una dintre părți se retrage.
Ce se întâmplă dacă cineva se retrage?
- Dacă se retrage cumpărătorul și arras sunt penitențiali, pierde suma plătită.
- Dacă se retrage vânzătorul și arras sunt penitențiali, trebuie să o restituie în dublu.
- Dacă arras sunt confirmatorii, niciuna dintre părți nu se poate retrage pur și simplu: ce s-a plătit este un avans din preț, iar contractul obligă la executare.
Dacă cumpărați o locuință nouă: banii plătiți sunt garantați
Când cumpărați o locuință în construcție, sumele plătite înainte de actul de vânzare au o protecție proprie. Legea 38/1999 privind organizarea construcțiilor (LOE), în prima sa dispoziție adițională, obligă dezvoltatorul care vrea să încaseze sume în timpul construcției să îndeplinească două condiții:
- Să garanteze restituirea celor plătite, din momentul obținerii autorizației de construire, printr-un contract de asigurare de garanție sau o garanție solidară a unei instituții de credit autorizate. Garanția acoperă construcția care nu începe sau nu se finalizează în termenul convenit.
- Să încaseze printr-o instituție de credit, într-un cont special, separat de restul fondurilor dezvoltatorului, pe care îl poate folosi doar pentru cheltuielile de construcție ale locuințelor.
Garanția include sumele plătite, impozitele aplicabile și dobânda legală. Această normă a înlocuit vechea Lege 57/1968, abrogată de la 1 ianuarie 2016.
Pentru a vedea cum funcționează tot procesul la o cumpărare pe plan, citiți cumpărarea unei locuințe pe plan: reușită sau greșeală?.
Ce merită verificat înainte de a semna un contract de arras
- Tipul de arras: contractul să spună clar dacă sunt confirmatorii, penitențiali sau penali.
- Cine este cine: datele cumpărătorului și ale vânzătorului și identificarea exactă a imobilului.
- Prețul și ce plătiți: suma arras și modul în care se scade din prețul final.
- Termenele: data limită pentru semnarea actului de vânzare.
- Consecințele: ce se întâmplă exact dacă se retrage una dintre părți.
- La o locuință nouă: garanția sumelor plătite și contul special în care se depun.
- Costurile cumpărării: cele care vin după arras, pe care le explicăm în costurile cumpărării unei locuințe.
Dacă vă gândiți la o locuință nouă pe coastă, puteți vedea apartamentele noastre din Oropesa del Mar.
Întrebări frecvente despre contractul de arras
Ce sunt arras într-o vânzare-cumpărare?
O sumă de bani pe care cumpărătorul o înmânează vânzătorului la semnarea contractului, înainte de actul de vânzare. Articolul 1454 din Codul Civil le reglementează, iar cuantumul se convine în contract.
Pierd arras dacă mă retrag?
Depinde de tip. Dacă sunt penitențiali, le pierdeți la retragere. Dacă sunt confirmatorii, nu vă puteți retrage pur și simplu, pentru că ce s-a plătit este un avans din preț.
Ce se întâmplă dacă se retrage vânzătorul?
Dacă arras sunt penitențiali, vânzătorul trebuie să le restituie în dublu, așa cum spune articolul 1454 din Codul Civil.
Permit arras întotdeauna retragerea din contract?
Nu. Potrivit Tribunalului Suprem, arras penitențiali au caracter excepțional și trebuie să rezulte clar din contract. Simpla menționare a articolului 1454 nu este suficientă.
Sunt garantați banii pe care îi plătesc la o locuință nouă?
Da. Dezvoltatorul care încasează sume în timpul construcției trebuie să garanteze restituirea lor printr-o asigurare de garanție sau o garanție solidară și să le încaseze într-un cont special, conform legii privind organizarea construcțiilor.
Iar dacă încă decideți unde să cumpărați, ghidul despre cumpărarea unui apartament la plajă trece în revistă ce merită privit înainte de a alege.
După arras și înainte de actul de vânzare, merită verificat documentul care autorizează ocuparea locuinței. Este explicat într-un ghid separat: cédula de habitabilidad: ce este și ce s-a schimbat.