Contenido
- Całkowicie legalna strategia podatkowa
- Na czym polega ten 100-procentowy podatek uzupełniający?
- Dlaczego zakup od dewelopera zwalnia z nowego podatku
- Jakie inne transakcje są zwolnione z podatku?
- Praktyczny przykład: jak zaoszczędzić pół miliona euro
- Kto tak naprawdę korzysta z tego wyjątku?
- Praktyczne wskazówki dotyczące zakupu bez konieczności płacenia dodatkowej opłaty
- Kupowanie z pełną świadomością to kupowanie z korzyścią
Całkowicie legalna strategia podatkowa
W trakcie debaty na temat nowego podatku w wysokości 100%, który PSOE zamierza nałożyć na zakupy nieruchomości przez obcokrajowców spoza Unii Europejskiej, istnieje pewna rzeczywistość, o której mało kto wspomina: możliwe jest uniknięcie tego obciążenia podatkowego w całkowicie legalny sposób, jeśli dokonuje się zakupu bezpośrednio od dewelopera.
Nie jest to żadna sztuczka ani pułapka: jest to bezpośrednia konsekwencja konstrukcji hiszpańskiego systemu podatkowego. A co najciekawsze, wielu obcokrajowców już wykorzystuje tę lukę prawną, aby uniknąć podwojenia wartości swojej inwestycji w wyniku nałożenia nadzwyczajnego podatku.
Na czym polega ten 100-procentowy podatek uzupełniający?
Nowy podatek zaproponowany przez rząd hiszpański to 100-procentowa dopłata do podatku od przeniesienia własności (ITP) dla nabywców zagranicznych spoza Unii Europejskiej. Jego celem, według PSOE, jest powstrzymanie „spekulacyjnych zakupów”, które powodują wzrost cen na rynku i ograniczają podaż mieszkań dla rezydentów.
Jednak naprawdę ważne jest zrozumienie, kogo dotyczy ten podatek:
- Dotyczy on wyłącznie transakcji dotyczących nieruchomości z rynku wtórnego.
- Dotyczy wyłącznie nabywców spoza Unii Europejskiej.
- Nie dotyczy transakcji objętych podatkiem VAT, takich jak transakcje dotyczące nowych nieruchomości.
„Luka prawna”, dodaje Raquel Jurado, ekspertka z działu badań REAF, „dotyczy transakcji sprzedaży nowych nieruchomości, które nie podlegają temu podatkowi, lecz podatkowi od wartości dodanej. Ponieważ podatku VAT nie można zmienić, wszystkie transakcje objęte tym podatkiem pozostaną poza zakresem podatku uzupełniającego”.
Źródło: El País
Dlaczego zakup od dewelopera zwalnia z nowego podatku
Kiedy kupujesz mieszkanie z nowej inwestycji bezpośrednio od dewelopera, transakcja ta nie podlega podatkowi od przeniesienia własności nieruchomości (ITP), lecz VAT-owi oraz AJD (podatek od czynności prawnych). I tu tkwi prawny haczyk:
- VAT jest podatkiem zharmonizowanym na poziomie europejskim. Nie można go modyfikować ani podwyższać w ramach lokalnych regulacji.
- Nowy podatek uzupełniający ma zastosowanie wyłącznie do podatku od obrotu nieruchomościami (ITP). Nie można go doliczać do podatku VAT.
W związku z tym, jeśli płacisz podatek VAT, automatycznie nie podlegasz 100-procentowej dopłacie.
To sprawia, że zakup nowego mieszkania staje się najkorzystniejszą strategią podatkową dla cudzoziemców niebędących rezydentami, którzy chcą inwestować w nieruchomości mieszkaniowe bez ponoszenia dodatkowych kosztów.
Jakie inne transakcje są zwolnione z podatku?
Oprócz zakupów od dewelopera istnieją inne sytuacje, w których ta dopłata nie miałaby zastosowania:
- Transakcje między przedsiębiorcami lub osobami wykonującymi wolne zawody: jeśli sprzedający jest przedsiębiorcą (nawet jeśli nie jest deweloperem), a kupujący również, mogą zdecydować się na rezygnację ze zwolnienia z podatku VAT i opodatkowanie transakcji tym podatkiem zamiast podatkiem od nabycia nieruchomości (ITP).
- Inwestycje w nowe nieruchomości za pośrednictwem spółek: inwestowanie poprzez strukturę biznesową może oferować podobne korzyści, choć wymaga specjalistycznego doradztwa podatkowego.
„Jeśli nieruchomość sprzedaje przedsiębiorca niebędący deweloperem, transakcja teoretycznie podlegałaby podatkowi VAT, ale w praktyce jest zwolniona z tego podatku. A gdyby nabywcą był inny przedsiębiorca, można by zrezygnować z tego zwolnienia, aby opodatkować transakcję podatkiem VAT i w ten sposób uniknąć podatku uzupełniającego”.
Źródło: El País
Praktyczny przykład: jak zaoszczędzić pół miliona euro
Przyjrzyjmy się rzeczywistemu przypadkowi przeanalizowanemu przez Generalną Radę Ekonomistów za pośrednictwem REAF:
- Amerykański nabywca kupuje mieszkanie za 600 000 €.
- Jeśli zapłaci podatek od nabycia nieruchomości (ITP – od nieruchomości z drugiej ręki), zapłaci 6%, czyli 36 000 €.
- Zgodnie z nowym podatkiem będzie musiał zapłacić kolejne 564 000 €, czyli 100% wartości pomniejszonej o kwotę już zapłaconą z tytułu podatku ITP.
Razem: 1 200 000 € za mieszkanie o wartości 600 000 €.
Jeśli jednak to samo mieszkanie jest nowym obiektem i nabywa je bezpośrednio od dewelopera:
- Zapłaci 10% podatku VAT: 60 000 €
- Zapłaci 1,5% podatku od czynności cywilnoprawnych (AJD): 9 000 €
Łączna kwota podatków: 69 000 €, bez dodatkowych opłat.
Oszczędność: ponad 500 000 €.
Kto tak naprawdę korzysta z tego wyjątku?
Głównie nabywcy spoza Unii Europejskiej, którzy:
- są dobrze doradzeni;
- Rozumieją, jak opodatkowane są różne transakcje na rynku nieruchomości.
- planują swoją inwestycję z uwzględnieniem aspektów podatkowych.
Jednak również deweloperzy odnoszą korzyści: dzięki tej strukturze oferują konkurencyjną przewagę podatkową w stosunku do sprzedawców nieruchomości z rynku wtórnego.
Praktyczne wskazówki dotyczące zakupu bez konieczności płacenia dodatkowej opłaty
- Kupuj wyłącznie mieszkania z nowej budowy.
- Należy dokonywać transakcji bezpośrednio z deweloperem: należy unikać pośredników, którzy mogą podwyższyć cenę lub skomplikować transakcję.
- Unikaj zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, nawet jeśli cena wydaje się niższa: dopłata może podwoić ostateczny koszt.
- Przed sfinalizowaniem jakiejkolwiek transakcji skonsultuj się z doradcą podatkowym specjalizującym się w sprawach osób niebędących rezydentami.
- Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, rozważ zakup za pośrednictwem firmy, aby skorzystać z profesjonalnych rozwiązań.
Kupowanie z pełną świadomością to kupowanie z korzyścią
Wprowadzenie nowego podatku uzupełniającego wywołało kontrowersje i obawy, zwłaszcza wśród inwestorów zagranicznych. Jednak, jak widzieliśmy, istnieją całkowicie legalne sposoby na jego uniknięcie.
Kupno bezpośrednio od dewelopera nie tylko pozwala uniknąć potencjalnie konfiskacyjnej dopłaty, ale także zapewnia dostęp do nowych, lepiej wyposażonych i gotowych do zamieszkania mieszkań. A co najważniejsze: pozwala chronić swoją inwestycję i utrzymać rentowność w długiej perspektywie.
Dzisiaj bardziej niż kiedykolwiek wiedza podatkowa jest Twoim najlepszym narzędziem. Ponieważ w środowisku, w którym zasady szybko się zmieniają, tylko ci, którzy rozumieją system, mogą wykorzystać go na swoją korzyść.
Jeśli szukasz nowego mieszkania, aby mądrze zainwestować, zapoznaj się z naszymi ofertami nowych inwestycji nad morzem.