Contenido
Arras to kwota pieniędzy, którą kupujący przekazuje sprzedającemu przy podpisaniu umowy, przed aktem notarialnym sprzedaży. Wygląda to na drobny krok, ale rozstrzyga, co się stanie, jeśli któraś ze stron się wycofa. Ten przewodnik wyjaśnia, czym są arras, jakie są ich rodzaje, co mówi prawo i co warto sprawdzić przed podpisaniem.
To przewodnik informacyjny i nie zastępuje porady prawnika ani notariusza.
Czym są arras?
Artykuł 1454 hiszpańskiego Kodeksu cywilnego jest przepisem, który je reguluje, i brzmi: „Jeżeli w umowie sprzedaży wystąpiły arras lub znak (señal), umowę można rozwiązać, przy czym kupujący godzi się na ich utratę, a sprzedający na zwrot w podwójnej wysokości”.
Mówiąc prościej: jeśli są arras, kupujący może się wycofać, tracąc to, co wpłacił, a sprzedający może się wycofać, zwracając podwójną kwotę. Artykuł nie określa kwoty: jej wysokość ustala się w umowie.
Ta zasada dotyczy jednak tylko jednego rodzaju arras, dlatego warto znać wszystkie trzy.
Trzy rodzaje arras
- Arras potwierdzające (confirmatorias): to zaliczka na poczet ceny. Potwierdzają zawarcie umowy, ale nie pozwalają się wycofać. To, co wpłacono, odlicza się od ceny ostatecznej.
- Arras penitencjalne (penitenciales): to te z artykułu 1454. Pozwalają każdej ze stron wycofać się z umowy: kupującemu, tracąc arras, a sprzedającemu, zwracając je w podwójnej wysokości.
- Arras karne (penales): ustala się je na wypadek niewykonania umowy. Kto je wpłacił, traci je przy niewykonaniu, a jeśli ustalono je wzajemnie, ten, kto je otrzymał i nie wykonał umowy, zwraca je w podwójnej wysokości.
Arras penitencjalne się nie domniemywa
To punkt, który zaskakuje najbardziej. To, że w umowie pojawia się słowo „arras”, nie oznacza, że pozwalają się wycofać. Sąd Najwyższy stwierdził, że arras penitencjalne mają charakter wyjątkowy i wymagają wykładni ścieśniającej: musi jasno wynikać, że strony chciały móc się wycofać, płacąc tę cenę.
W wyroku 583/2018 z 17 października 2018 r. Sąd Najwyższy uznał, że samo powołanie artykułu 1454 w umowie nie wystarcza, by uznać arras za penitencjalne, ponieważ klauzula nie wyrażała jasno obowiązków stron. Streszczenie można przeczytać w Diario del Derecho serwisu Iustel.
W praktyce oznacza to, że umowa musi wyraźnie stanowić, że arras są penitencjalne, i określać, co się dzieje, gdy któraś ze stron się wycofa.
Co się dzieje, gdy ktoś się wycofa?
- Jeśli wycofa się kupujący a arras są penitencjalne, traci wpłaconą kwotę.
- Jeśli wycofa się sprzedający a arras są penitencjalne, musi zwrócić ją w podwójnej wysokości.
- Jeśli arras są potwierdzające, żadna ze stron nie może po prostu się wycofać: wpłacona kwota jest zaliczką na poczet ceny, a umowę trzeba wykonać.
Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego: wpłacone pieniądze są chronione
Gdy kupujesz mieszkanie w budowie, pieniądze wpłacone przed aktem notarialnym mają własną ochronę. Ustawa 38/1999 o organizacji budownictwa (LOE) w swoim pierwszym przepisie dodatkowym zobowiązuje dewelopera, który chce pobierać kwoty w trakcie budowy, do spełnienia dwóch warunków:
- Zagwarantować zwrot wpłaconych kwot od uzyskania pozwolenia na budowę, umową ubezpieczenia kaucyjnego albo solidarną gwarancją bankową autoryzowanej instytucji kredytowej. Gwarancja obejmuje budowę, która się nie rozpocznie lub nie zostanie ukończona w uzgodnionym terminie.
- Pobierać środki przez instytucję kredytową, na specjalnym rachunku oddzielonym od pozostałych środków dewelopera, z którego może korzystać wyłącznie na potrzeby budowy mieszkań.
Gwarancja obejmuje wpłacone kwoty, obowiązujące podatki i odsetki ustawowe. Przepis ten zastąpił dawną ustawę 57/1968, uchyloną od 1 stycznia 2016 r.
Jak wygląda cały proces przy zakupie na planie, opisujemy w artykule zakup mieszkania na planie: trafiony czy chybiony?.
Co sprawdzić przed podpisaniem umowy arras
- Rodzaj arras: umowa powinna jasno mówić, czy są potwierdzające, penitencjalne czy karne.
- Kto jest kim: dane kupującego i sprzedającego oraz dokładna identyfikacja nieruchomości.
- Cena i to, co wpłacasz: kwota arras i sposób jej odliczenia od ceny ostatecznej.
- Terminy: ostateczna data podpisania aktu notarialnego.
- Konsekwencje: co dokładnie się dzieje, gdy któraś ze stron się wycofa.
- Przy nowym mieszkaniu: gwarancja wpłaconych kwot i specjalny rachunek, na który wpływają.
- Koszty zakupu: te, które pojawią się po arras, opisujemy w artykule koszty zakupu mieszkania.
Jeśli rozważasz nowe mieszkanie na wybrzeżu, zobacz nasze mieszkania na sprzedaż w Oropesa del Mar.
Najczęstsze pytania o umowę arras
Czym są arras przy sprzedaży nieruchomości?
To kwota pieniędzy, którą kupujący przekazuje sprzedającemu przy podpisaniu umowy, przed aktem notarialnym. Reguluje je artykuł 1454 Kodeksu cywilnego, a ich wysokość ustala się w umowie.
Czy tracę arras, jeśli się wycofam?
To zależy od rodzaju. Jeśli są penitencjalne, tracisz je, wycofując się. Jeśli są potwierdzające, nie możesz po prostu się wycofać, bo wpłacona kwota jest zaliczką na poczet ceny.
Co się dzieje, gdy wycofa się sprzedający?
Jeśli arras są penitencjalne, sprzedający musi zwrócić je w podwójnej wysokości, jak mówi artykuł 1454 Kodeksu cywilnego.
Czy arras zawsze pozwalają wycofać się z umowy?
Nie. Według Sądu Najwyższego arras penitencjalne mają charakter wyjątkowy i muszą jasno wynikać z umowy. Samo powołanie artykułu 1454 nie wystarcza.
Czy pieniądze wpłacone przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego są chronione?
Tak. Deweloper, który pobiera kwoty w trakcie budowy, musi zagwarantować ich zwrot ubezpieczeniem kaucyjnym lub solidarną gwarancją i pobierać je na specjalny rachunek, zgodnie z ustawą o organizacji budownictwa.
A jeśli wciąż wybierasz, gdzie kupić, przewodnik po zakupie mieszkania nad morzem omawia, na co patrzeć przed wyborem.
Po arras i przed aktem notarialnym warto sprawdzić dokument upoważniający do zajęcia mieszkania. Wyjaśnia go osobny przewodnik: cédula de habitabilidad: czym jest i co się zmieniło.