Contenido
- Een volkomen legale fiscale strategie
- Waar gaat de aanvullende belasting van 100% over?
- Waarom u door aankoop bij een projectontwikkelaar van de nieuwe belasting bent vrijgesteld
- Welke andere transacties zijn vrijgesteld?
- Een praktisch voorbeeld: hoe u een half miljoen euro kunt besparen
- Wie profiteert er werkelijk van deze uitzondering?
- Praktische tips om te kopen zonder de toeslag te betalen
- Goed geïnformeerd kopen is kopen met voordeel
Een volkomen legale fiscale strategie
Te midden van het debat over de nieuwe belasting van 100% die de PSOE wil heffen op de aankoop van woningen door niet-EU-burgers, is er een feit dat maar weinig mensen noemen: het is inderdaad mogelijk om deze belastingheffing op volkomen legale wijze te omzeilen door rechtstreeks bij een projectontwikkelaar te kopen.
Dit is geen list of valstrik: het is een direct gevolg van de opzet van het Spaanse belastingstelsel. En het meest interessante is dat veel buitenlanders al gebruikmaken van deze maas in de wet om te voorkomen dat hun investering wordt verdubbeld door een buitengewone heffing.
Waar gaat de aanvullende belasting van 100% over?
De nieuwe belasting die door de Spaanse regering wordt voorgesteld, is een toeslag van 100% op de overdrachtsbelasting (ITP) voor buitenlandse kopers van buiten de EU. Het doel hiervan is, volgens de PSOE, het tegengaan van „speculatieve aankopen“ die de markt opdrijven en het woningaanbod voor ingezetenen verminderen.
Maar het is vooral belangrijk om te begrijpen op wie deze belasting van toepassing is:
- De belasting is uitsluitend van toepassing op de aankoop van bestaande woningen.
- De belasting geldt uitsluitend voor kopers van buiten de EU.
- Zij heeft geen betrekking op transacties waarop btw van toepassing is, zoals die van nieuwbouwwoningen.
„De juridische leemte“, voegt Raquel Jurado, medewerkster van de onderzoeksafdeling van het REAF, toe, „bevindt zich bij de verkoop van nieuwbouwwoningen, die niet onder deze belasting vallen, maar onder de belasting over de toegevoegde waarde. Aangezien de btw niet kan worden gewijzigd, vallen alle verkopen waarover btw wordt geheven buiten de aanvullende belasting.“
Bron: El País
Waarom u door aankoop bij een projectontwikkelaar van de nieuwe belasting bent vrijgesteld
Wanneer u een nieuwbouwwoning rechtstreeks van een projectontwikkelaar koopt, is de transactie niet onderworpen aan de ITP, maar aan btw + AJD (belasting op juridische akten). En hier zit de juridische finte:
- De btw is een op Europees niveau geharmoniseerde belasting. Deze kan niet worden gewijzigd of verhoogd door lokale maatregelen.
- De nieuwe aanvullende belasting is uitsluitend van toepassing op de ITP. Deze kan niet worden toegevoegd aan de btw.
Als u dus btw betaalt, valt u automatisch buiten het toepassingsgebied van de toeslag van 100%.
Dit maakt de aankoop van nieuwbouw tot de meest efficiënte fiscale strategie voor niet-ingezeten buitenlanders die in onroerend goed willen investeren zonder daarvoor te worden bestraft.
Welke andere transacties zijn vrijgesteld?
Naast aankopen bij projectontwikkelaars zijn er nog andere situaties waarin deze toeslag niet van toepassing is:
- Transacties tussen ondernemers of beroepsbeoefenaars: indien de verkoper een ondernemer is (ook al is hij geen projectontwikkelaar) en de koper eveneens, kunnen zij ervoor kiezen af te zien van de btw-vrijstelling en btw te betalen in plaats van ITP.
- Nieuwbouwprojecten via vennootschappen: beleggen via een bedrijfsstructuur zou vergelijkbare voordelen kunnen bieden, hoewel hiervoor gespecialiseerd fiscaal advies vereist is.
„Als het onroerend goed wordt verkocht door een ondernemer die geen projectontwikkelaar is, zou de transactie in theorie onderworpen zijn aan btw, maar in de praktijk vrijgesteld zijn. En als het door een andere ondernemer zou worden gekocht, zou men van die vrijstelling kunnen afzien om btw te betalen en zo de aanvullende belasting te ontwijken.”
Bron: El País
Een praktisch voorbeeld: hoe u een half miljoen euro kunt besparen
Laten we eens kijken naar een concreet geval dat door de Algemene Raad van Economen via het REAF is geanalyseerd:
- Een Amerikaanse koper koopt een woning voor 600.000 €.
- Als hij ITP (overdrachtsbelasting op bestaande woningen) betaalt, bedraagt dit 6%, oftewel 36.000 €.
- Met de nieuwe belasting moet hij nog eens 564.000 € betalen, dat wil zeggen 100 % van de waarde minus het bedrag dat hij al aan ITP heeft betaald.
Totaal: 1.200.000 € voor een woning van 600.000 €.
Als diezelfde woning echter nieuwbouw is en u deze rechtstreeks van een projectontwikkelaar koopt:
- Dan betaalt u 10% btw: 60.000 €
- Betaalt u 1,5% overdrachtsbelasting: 9.000 €
Totaal aan belastingen: 69.000 €, zonder toeslagen.
Besparing: meer dan 500.000 €.
Wie profiteert er werkelijk van deze uitzondering?
Voornamelijk kopers van buiten de EU die:
- Goed geadviseerd zijn.
- Begrijpen hoe de verschillende vastgoedtransacties fiscaal worden behandeld.
- Hun investering fiscaal slim plannen.
Maar ook projectontwikkelaars profiteren hiervan: met deze structuur bieden zij een concurrerend fiscaal voordeel ten opzichte van verkopers van bestaande woningen.
Praktische tips om te kopen zonder de toeslag te betalen
- Koop uitsluitend nieuwbouwwoningen.
- Doe dit rechtstreeks met de projectontwikkelaar: vermijd tussenpersonen die de transactie duurder of ingewikkelder kunnen maken.
- Vermijd de aankoop van bestaande woningen, zelfs als de prijs lager lijkt: de toeslag kan de uiteindelijke kosten verdubbelen.
- Raadpleeg een belastingadviseur die gespecialiseerd is in niet-ingezetenen voordat u een transactie afrondt.
- Overweeg om via een bedrijf te kopen als u economische activiteiten uitoefent, zodat u kunt profiteren van professionele structuren.
Goed geïnformeerd kopen is kopen met voordeel
De invoering van de nieuwe aanvullende belasting heeft tot controverse en bezorgdheid geleid, met name onder buitenlandse beleggers. Maar zoals we hebben gezien, zijn er volkomen legale manieren om deze te vermijden.
Door rechtstreeks bij een projectontwikkelaar te kopen, kunt u niet alleen een mogelijk confiscatoire toeslag omzeilen, maar krijgt u ook toegang tot nieuwe, beter uitgeruste woningen die klaar zijn voor bewoning. En het belangrijkste: u kunt hiermee uw investering beschermen en het rendement op lange termijn behouden.
Vandaag de dag is fiscale kennis meer dan ooit uw beste hulpmiddel. Want in een omgeving waar de regels snel veranderen, kunnen alleen degenen die het systeem begrijpen, het in hun voordeel gebruiken.
Als u op zoek bent naar een nieuwbouwwoning om verstandig in te investeren, bekijk dan onze nieuwbouwprojecten aan zee.