Contenido
- Wat zijn de aanbetaling?
- De drie soorten aanbetalingen
- Penitentieel aanbetaling wordt niet verondersteld
- Wat gebeurt er als iemand zich terugtrekt?
- Als u een nieuwbouwwoning koopt: het geld dat u betaalt, is gegarandeerd
- Waar u op moet letten voordat u een aanbetalingsovereenkomst ondertekent
- Veelgestelde vragen over de aanbetalingsovereenkomst
De aanbetaling is een geldbedrag dat de koper bij het ondertekenen van een contract aan de verkoper overhandigt, nog voordat de koopakte wordt opgesteld. Het lijkt een onbeduidende formaliteit, maar het bepaalt wat er gebeurt als een van beide partijen zich terugtrekt. In deze gids wordt uitgelegd wat een aanbetaling is, welke soorten er zijn, wat de wet hierover bepaalt en waar u op moet letten voordat u ondertekent.
Dit is een informatieve gids en vormt geen vervanging voor het advies van een advocaat of notaris.
Wat zijn de aanbetaling?
Artikel 1454 van het Burgerlijk Wetboek is de bepaling die hierop van toepassing is, en luidt als volgt: „Indien in de koopovereenkomst een aanbetaling of waarborgsom is opgenomen, kan de overeenkomst worden ontbonden, waarbij de koper zich ermee verzoent deze te verliezen, of de verkoper zich ertoe verbindt deze in het dubbele terug te betalen”.
Eenvoudig gezegd: als er een aanbetaling is gedaan, kan de koper zich terugtrekken en het betaalde bedrag kwijtraken, en kan de verkoper zich terugtrekken door het dubbele terug te betalen. Het artikel legt geen bedrag vast: het bedrag wordt in de overeenkomst overeengekomen.
Deze regel is echter alleen van toepassing op een specifiek type aanbetaling, en daarom is het raadzaam om de drie bestaande soorten te kennen.
De drie soorten aanbetalingen
- Bevestigende aanbetaling: dit is een voorschot op de prijs. Het bevestigt dat de overeenkomst is gesloten, maar biedt geen mogelijkheid tot terugtrekking. Het betaalde bedrag wordt in mindering gebracht op de uiteindelijke prijs.
- Boete-aanbetaling: dit betreft de aanbetaling zoals bedoeld in artikel 1454. Deze stelt beide partijen in staat zich uit de overeenkomst terug te trekken: de koper verliest de aanbetaling en de verkoper betaalt deze dubbel terug.
- Boete-aanbetaling: deze wordt overeengekomen voor het geval van niet-nakoming. Degene die de aanbetaling heeft gedaan, verliest deze bij niet-nakoming en, indien dit wederzijds is overeengekomen, moet degene die de aanbetaling heeft ontvangen en in gebreke blijft, deze in het dubbele terugbetalen.
Penitentieel aanbetaling wordt niet verondersteld
Dit is het meest verrassende punt. Het feit dat het woord „aanbetaling“ in de overeenkomst voorkomt, betekent niet dat deze de mogelijkheid tot terugtrekking biedt. Het Hooggerechtshof heeft verklaard dat boete-aanbetalingen een uitzonderlijk karakter hebben en een restrictieve uitleg vereisen: er moet duidelijk uit de overeenkomst blijken dat de partijen de mogelijkheid wilden hebben om zich tegen betaling van die prijs terug te trekken.
In arrest 583/2018 van 17 oktober 2018 oordeelde het Hooggerechtshof dat de loutere vermelding van artikel 1454 in het contract niet voldoende was om aan te nemen dat de aanbetaling een boete was, omdat de clausule niet duidelijk de verplichtingen aangaf die de partijen aangingen. U kunt een samenvatting lezen in het Diario del Derecho van Iustel.
In de praktijk betekent dit dat in de overeenkomst uitdrukkelijk moet worden vermeld dat de aanbetaling een boete is en wat er gebeurt als een van de partijen zich terugtrekt.
Wat gebeurt er als iemand zich terugtrekt?
- Als de koper zich terugtrekt en de aanbetaling een boete is, verliest hij het betaalde bedrag.
- Als de verkoper zich terugtrekt en de aanbetaling een boete is, moet hij het dubbele terugbetalen.
- Als de aanbetaling een bevestigingsbedrag is, kan geen van beide partijen zomaar afzien van de overeenkomst: het betaalde bedrag is een voorschot op de prijs en de overeenkomst verplicht tot nakoming.
Als u een nieuwbouwwoning koopt: het geld dat u betaalt, is gegarandeerd
Wanneer u een woning in aanbouw koopt, genieten de betalingen vóór de overdracht een eigen bescherming. Wet 38/1999 inzake de bouwregeling verplicht, in de eerste aanvullende bepaling, de projectontwikkelaar die tijdens de bouw bedragen wenst te innen, aan twee voorwaarden te voldoen:
- De terugbetaling van het betaalde bedrag garanderen, vanaf het moment dat de bouwvergunning is verkregen, door middel van een borgstellingsverzekering of een hoofdelijke borgstelling door een erkende kredietinstelling. De garantie dekt het geval waarin de bouw niet van start gaat of niet binnen de overeengekomen termijn wordt voltooid.
- De bedragen moeten worden geïnd via een kredietinstelling, op een speciale rekening die gescheiden is van de overige middelen van de projectontwikkelaar en die uitsluitend mag worden gebruikt voor de kosten van de bouw van de woningen.
De garantie omvat de gestorte bedragen, de toepasselijke belastingen en de wettelijke rente. Deze regeling vervangt de vroegere Wet 57/1968, die sinds 1 januari 2016 is ingetrokken.
Indien u wilt zien hoe het gehele proces bij een aankoop in aanbouw verloopt, kunt u dit nalezen in „Woning kopen in aanbouw: een goede keuze of een vergissing?“.
Waar u op moet letten voordat u een aanbetalingsovereenkomst ondertekent
- Het soort aanbetaling: in de overeenkomst moet duidelijk worden vermeld of het gaat om een bevestigende, een boete- of een strafaanbetaling.
- Wie is wie: de gegevens van koper en verkoper, en de exacte identificatie van het onroerend goed.
- De prijs en wat u betaalt: het bedrag van de aanbetaling en hoe dit in mindering wordt gebracht op de uiteindelijke prijs.
- De termijnen: de uiterste datum voor het ondertekenen van de akte.
- De gevolgen: wat er precies gebeurt als een van beide partijen zich terugtrekt.
- Bij nieuwbouw: de garantie voor de betaalde bedragen en de speciale rekening waarop deze worden gestort.
- De aankoopkosten: de kosten die na de aanbetaling volgen, die wij toelichten in het artikel over de kosten bij de aankoop van een woning.
Als u een nieuwbouwwoning aan de kust overweegt, kunt u onze nieuwbouwprojecten in Oropesa del Mar bekijken.
Veelgestelde vragen over de aanbetalingsovereenkomst
Wat zijn de aanbetaling bij een koopovereenkomst?
Een geldbedrag dat de koper bij het ondertekenen van het contract aan de verkoper betaalt, vóór de notariële akte. Artikel 1454 van het Burgerlijk Wetboek regelt dit, en het bedrag wordt in het contract overeengekomen.
Verlies ik de aanbetaling als ik afzie van de aankoop?
Dat hangt af van het soort aanbetaling. Als het om een boete gaat, verliest u deze wanneer u afziet van de koop. Als het om een bevestigingsaanbetaling gaat, kunt u niet zomaar afzien van de koop, omdat het betaalde bedrag een voorschot op de prijs is.
Wat gebeurt er als de verkoper zich terugtrekt?
Als het om een boete gaat, moet de verkoper het dubbele terugbetalen, zoals bepaald in artikel 1454 van het Burgerlijk Wetboek.
Biedt de aanbetaling altijd de mogelijkheid om de overeenkomst te ontbinden?
Nee. Volgens het Hooggerechtshof hebben boete-aanbetalingen een uitzonderlijk karakter en moeten zij duidelijk in de overeenkomst worden vermeld. De loutere vermelding van artikel 1454 volstaat niet.
Is het geld dat ik bij de aankoop van een nieuwbouwwoning betaal, gegarandeerd?
Ja. De projectontwikkelaar die tijdens de bouw bedragen in rekening brengt, moet de terugbetaling daarvan garanderen met een borgstellingsverzekering of een hoofdelijke borgstelling, en deze bedragen op een speciale rekening storten, overeenkomstig de Wet op de Bouwregeling.
En mocht u nog aan het overwegen zijn waar u wilt kopen, dan bespreken wij in de gids „Een appartement aan het strand kopen” waar u op moet letten voordat u een keuze maakt.
Na de aanbetaling en vóór de overdracht is het raadzaam om het document te controleren dat toestemming geeft voor het betrekken van de woning. Dit wordt uitgelegd in een aparte gids: bewoningsvergunning: wat is het en wat is er veranderd?