Contenido
Avansas, tai pinigų suma, kurią pirkėjas sumoka pardavėjui pasirašydamas sutartį, prieš sudarant pirkimo-pardavimo sutartį. Atrodo, kad tai nereikšminga procedūra, tačiau ji lemia, kas nutiks, jei kuri nors iš šalių atsisakys sandorio. Šiame vadove paaiškinama, kas tai yra, kokių rūšių avansai būna, ką numato įstatymas ir į ką verta atkreipti dėmesį prieš pasirašant.
Tai informacinis vadovas, kuris nepakeičia advokato ar notaro konsultacijos.
Kas yra avansas?
Civilinio kodekso 1454 straipsnis yra nuostata, reglamentuojanti užstatą, ir joje teigiama: „Jei pirkimo-pardavimo sutartyje buvo numatytas užstatas ar avansas, sutartį galima nutraukti, pirkėjui sutinkant juos prarasti, arba pardavėjui sutinkant juos grąžinti dvigubai“.
Paprastai tariant: jei yra užstatas, pirkėjas gali atsisakyti sandorio, praradęs sumokėtą sumą, o pardavėjas gali atsisakyti sandorio, grąžindamas dvigubą sumą. Straipsnyje nenustatyta konkreti suma: ji sutariama sutartyje.
Tačiau ši taisyklė taikoma tik vienai konkrečiai avanso rūšiai, todėl verta susipažinti su visomis trimis esamomis rūšimis.
Trys užstato rūšys
- Patvirtinamieji užstatai: tai yra kainos avansas. Jie patvirtina, kad sutartis sudaryta, tačiau neleidžia atsisakyti sandorio. Sumokėta suma atskaitoma iš galutinės kainos.
- Bausminis užstatas: tai 1454 straipsnyje numatytas užstatas. Jis leidžia bet kuriai iš šalių nutraukti sutartį: pirkėjas praranda užstatą, o pardavėjas jį grąžina dvigubai.
- Baudiniai užstatai: jie susitariami pažeidimo atveju. Tas, kuris juos sumokėjo, praranda juos, jei pažeidžia sutartį, o jei susitariama abipusiškai, tas, kuris juos gavo ir pažeidžia sutartį, grąžina dvigubą sumą.
Penitencinės užstato sumos nėra numanomos
Tai labiausiai stebina. Tai, kad sutartyje yra žodis „užstatas“, nereiškia, kad sutartyje leidžiama atsisakyti. Aukščiausiasis Teismas yra nusprendęs, kad atgailos užstatas yra išimtinio pobūdžio ir reikalauja siauro aiškinimo: turi būti aiškiai nurodyta, kad šalys norėjo turėti galimybę atsisakyti sutarties sumokėdamos tą kainą.
2018 m. spalio 17 d. sprendime Nr. 583/2018 Aukščiausiasis Teismas nusprendė, kad vien 1454 straipsnio paminėjimas sutartyje nėra pakankamas pagrindas manyti, jog avansas yra baudžiamasis, nes sąlygoje nebuvo aiškiai išdėstytos šalių prisiimtos pareigos. Santrauką galite perskaityti „Diario del Derecho de Iustel“.
Praktikoje tai reiškia, kad sutartyje turi būti aiškiai nurodyta, jog užstatas yra baudinis, ir kas atsitinka, jei kuri nors iš šalių atsisako sandorio.
Kas nutinka, jei kas nors atsisako sandorio?
- Jei atsisako pirkėjas ir užstatas yra baudinis, jis praranda sumokėtą sumą.
- Jei atsisako pardavėjas, o užstatas yra baudinis, jis turi grąžinti dvigubą sumą.
- Jei užstatas yra patvirtinamojo pobūdžio, nė viena iš šalių negali tiesiog atsisakyti sandorio: sumokėta suma yra kainos avansas, o sutartis įpareigoja ją sumokėti.
Jei perkate naujos statybos būstą: Jūsų sumokėti pinigai yra apsaugoti
Pirkdami statomą būstą, Jūsų pinigai yra garantuoti. Pinigų įmokos, sumokėtos iki nuosavybės teisės perdavimo, yra atskirai apsaugotos. Statybos tvarkymo įstatymo Nr. 38/1999 pirmojoje papildomoje nuostatoje numatyta, kad statytojas, norintis gauti mokėjimus statybos metu, privalo įvykdyti dvi sąlygas:
- Užtikrinti sumokėtų lėšų grąžinimą nuo statybos leidimo gavimo dienos, pateikiant garantinę draudimo sutartį arba solidarią garantiją, išduotą įgaliotos kredito įstaigos. Garantija apima atvejus, kai statybos nepradedamos arba nebaigiamos per sutartą terminą.
- Lėšas rinkti per kredito įstaigą į specialią sąskaitą, atskirtą nuo kitų statytojo lėšų, kurią jis gali naudoti tik būstų statybos reikmėms.
Garantija apima įneštas sumas, taikytinus mokesčius ir įstatymu nustatytas palūkanas. Ši norma pakeitė ankstesnįjį Įstatymą Nr. 57/1968, kuris nuo 2016 m. sausio 1 d. yra panaikintas.
Jei norite sužinoti, kaip veikia visas procesas perkant būstą pagal projektą, skaitykite straipsnį „Būsto pirkimas pagal projektą: teisingas sprendimas ar klaida“.
Ką reikia patikrinti prieš pasirašant avanso sutartį
- Avanso rūšis: sutartyje turi būti aiškiai nurodyta, ar tai patvirtinamasis, baudžiamasis ar nuobaudinamasis avansas.
- Kas yra kas: pirkėjo ir pardavėjo duomenys bei tikslus nekilnojamojo turto apibūdinimas.
- Kaina ir mokėtina suma: avanso dydis ir kaip jis atskaitomas iš galutinės kainos.
- Terminai: galutinė data, iki kurios reikia pasirašyti nuosavybės teisės perdavimo sutartį.
- Pasekmės: kas tiksliai nutinka, jei kuri nors iš šalių atsisako sandorio.
- Naujos statybos atveju: sumokėtų sumų garantija ir specialioji sąskaita, į kurią jos pervedamos.
- Pirkimo išlaidos: išlaidos, kurios atsiras po avanso sumokėjimo, apie kurias išsamiau rašome straipsnyje „Būsto pirkimo išlaidos“.
Jei svarstote apie naują būstą pajūryje, galite peržiūrėti mūsų butų projektus Oropesa del Mar mieste.
Dažnai užduodami klausimai apie avanso sutartį
Kas yra avansas nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoryje?
Tai pinigų suma, kurią pirkėjas sumoka pardavėjui pasirašydamas sutartį, prieš sudarant nuosavybės teisės perdavimo sutartį. Juos reglamentuoja Civilinio kodekso 1454 straipsnis, o jų suma nustatoma sutartyje.
Ar prarasite užstatą, jei atsisakysite sandorio?
Tai priklauso nuo užstato rūšies. Jei tai baudinis užstatas, atsisakydami sandorio jį prarasite. Jei tai patvirtinamasis užstatas, negalite tiesiog taip atsisakyti sandorio, nes sumokėta suma yra kainos avansas.
Kas atsitinka, jei pardavėjas atsisako sandorio?
Jei užstatas yra baudžiamasis, pardavėjas turi grąžinti dvigubą sumą, kaip numatyta Civilinio kodekso 1454 straipsnyje.
Ar užstatas visada leidžia atsisakyti sutarties?
Ne. Aukščiausiojo Teismo nuomone, baudžiamieji užstatai yra išimtinio pobūdžio ir turi būti aiškiai nurodyti sutartyje. Vien tik nuorodos į 1454 straipsnį nepakanka.
Ar pinigai, kuriuos sumokate perkant naujos statybos objektą, yra garantuoti?
Taip. Statytojas, kuris ima pinigus statybos metu, privalo užtikrinti jų grąžinimą garantiniu draudimu arba solidariu laidavimu ir įnešti juos į specialią sąskaitą, kaip numatyta Statybos tvarkos įstatyme.
O jei Jūs vis dar sprendžiate, kur pirkti, vadove „Kaip įsigyti butą prie jūros“ apžvelgiame, į ką reikia atkreipti dėmesį prieš pasirenkant.
Sumokėjus avansą ir prieš pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį, verta patikrinti dokumentą, leidžiantį apsigyventi būste. Tai paaiškinama atskirame vadove: „Gyvenamumo pažymėjimas: kas tai yra ir kas pasikeitė“.