Contenido
- Egy teljesen törvényes adóstratégia
- Miről szól a 100%-os kiegészítő adó?
- Miért mentesít az új adó alól, ha egy ingatlanfejlesztőtől vásárolsz?
- Melyek a további adómentes ügyletek?
- Egy gyakorlati példa: hogyan takaríthat meg fél millió eurót
- Ki profitál valójában ebből a kivételből?
- Gyakorlati tippek a pótdíj fizetése nélküli vásárláshoz
- Jól tájékozottan vásárolni előnyt jelent
Egy teljesen törvényes adóstratégia
A PSOE által a nem uniós állampolgárságú külföldiek által végzett lakásvásárlásokra kivetni kívánt új, 100%-os adóról folyó vita közepette van egy tény, amelyet kevesen említenek: teljesen legális módon elkerülhető ez az adóterhelés, ha közvetlenül egy ingatlanfejlesztőtől vásárolunk.
Ez nem trükk és nem csapda: a spanyol adórendszer felépítésének közvetlen következménye. És a legérdekesebb az, hogy sok külföldi máris kihasználja ezt a jogi kiskaput, hogy megakadályozza, hogy befektetésük értékét egy rendkívüli adó megduplázza.
Miről szól a 100%-os kiegészítő adó?
A spanyol kormány által javasolt új adó a vagyonátruházási adó (ITP) 100%-os felára a nem uniós külföldi vásárlók számára. Célja – a PSOE szerint – a „spekulatív vásárlások” visszaszorítása, amelyek drágítják a piacot és csökkentik a lakáskínálatot a rezidensek számára.
De az igazán fontos az, hogy megértsük, kit érint ez az adó:
- Csak a használt ingatlanok adásvételére vonatkozik.
- Csak a nem uniós vásárlókat érinti.
- Nem érinti az áfával terhelt ügyleteket, mint például az új építésű ingatlanok esetében.
„A jogi kiskapu – teszi hozzá Raquel Jurado, a REAF kutatási osztályának szakértője – az új építésű ingatlanok adásvételeiben rejlik, amelyek nem ezzel az adóval, hanem a hozzáadottérték-adóval adóznak. Mivel a hozzáadottérték-adót nem lehet módosítani, minden olyan adásvétel, amely után ezt az adót fizetik, kívül marad a kiegészítő adó hatályán.”
Forrás: El País
Miért mentesít az új adó alól, ha egy ingatlanfejlesztőtől vásárolsz?
Amikor új építésű lakást vásárolsz közvetlenül egy ingatlanfejlesztőtől, az ügylet nem az ingatlanátadási adó (ITP) hatálya alá tartozik, hanem az áfa és a dokumentált jogi cselekmények után fizetendő illeték (AJD) hatálya alá. És itt van a jogi trükk:
- Az áfa egy európai szinten harmonizált adó. Helyi intézkedésekkel nem lehet módosítani vagy emelni.
- Az új kiegészítő adó kizárólag az ingatlanvásárlási adóra (ITP) vonatkozik. Nem adható hozzá az áfához.
Tehát, ha az áfát fizeted, automatikusan kikerülsz a 100%-os pótdíj hatálya alól.
Ezáltal az új építésű ingatlan vásárlása a leghatékonyabb adóstratégiává válik azoknak a nem rezidens külföldieknek, akik büntetés nélkül szeretnének lakásba befektetni.
Melyek a további adómentes ügyletek?
A fejlesztőtől történő vásárlásokon kívül vannak más helyzetek is, amelyekben ez a pótdíj nem lenne alkalmazandó:
- Vállalkozók vagy szakemberek közötti ügyletek: ha az eladó vállalkozó (még ha nem is ingatlanfejlesztő), és a vevő is az, akkor dönthetnek úgy, hogy lemondanak az áfa-mentességről, és az ingatlanadó helyett az áfát fizetik.
- Újépítésű ingatlanok társaságokon keresztül történő értékesítése: a vállalati struktúrán keresztül történő befektetés hasonló előnyöket kínálhat, bár ehhez szakosodott adótanácsadásra van szükség.
„Ha az ingatlant egy olyan vállalkozó adja el, aki nem ingatlanfejlesztő, az ügylet elvileg áfa-köteles lenne, de a gyakorlatban mentes. Ha pedig egy másik vállalkozó vásárolná meg, lemondhatnának erről a mentességről, hogy áfát fizessenek, és így elkerüljék a kiegészítő adót.”
Forrás: El País
Egy gyakorlati példa: hogyan takaríthat meg fél millió eurót
Nézzünk meg egy valós esetet, amelyet a Közgazdászok Általános Tanácsa a REAF-en keresztül elemezett:
- Egy amerikai vevő 600 000 euróért vásárol egy lakást.
- Ha ingatlanvásárlási adót (ITP, használt ingatlanokra vonatkozó) fizet, akkor 6%-ot, azaz 36 000 eurót fizet.
- Az új adó szerint további 564 000 eurót kell fizetnie, azaz az ingatlan értékének 100%-át, levonva belőle az ITP-ben már befizetett összeget.
Összesen: 1 200 000 € egy 600 000 €-s lakásért.
Ha viszont ugyanaz a lakás új építésű, és közvetlenül egy ingatlanfejlesztőtől vásárolja:
- 10%-os áfát fizet: 60 000 €
- 1,5%-os AJD-t kell fizetnie: 9 000 €
Adók összesen: 69 000 €, pótdíjak nélkül.
Megtakarítás: több mint 500 000 €.
Ki profitál valójában ebből a kivételből?
Főként azok az uniós tagállamokon kívüli vásárlók, akik:
- Jól tájékozottak.
- Megértik, hogyan adóznak a különböző ingatlanügyletek.
- Adózási szempontból átgondoltan tervezik befektetésüket.
De az ingatlanfejlesztők is profitálnak belőle: ezzel a struktúrával versenyelőnyt biztosítanak maguknak a használt ingatlanokat értékesítőkkel szemben.
Gyakorlati tippek a pótdíj fizetése nélküli vásárláshoz
- Csak új építésű lakásokat vásároljon.
- Közvetlenül a fejlesztőtől vásároljon: kerülje a közvetítőket, akik drágíthatják vagy bonyolíthatják az ügyletet.
- Kerülje a használt ingatlanok vásárlását, még akkor is, ha az ár alacsonyabbnak tűnik: a pótdíj megduplázhatja a végső költséget.
- Bármilyen ügylet lezárása előtt konzultáljon egy nem rezidensekre szakosodott adótanácsadóval.
- Ha gazdasági tevékenységet folytat, fontolja meg a vállalaton keresztül történő vásárlást, hogy kihasználhassa a professzionális struktúrák előnyeit.
Jól tájékozottan vásárolni előnyt jelent
Az új kiegészítő adó bevezetése vitákat és aggodalmakat váltott ki, különösen a külföldi befektetők körében. De mint láttuk, vannak teljesen legális módszerek annak elkerülésére.
Ha közvetlenül a fejlesztőtől vásárol, nemcsak elkerülheti a potenciálisan elkobzási jellegű pótdíjat, hanem hozzáférhet új, jobban felszerelt és beköltözésre kész lakásokhoz is. És ami a legfontosabb: így megvédheti befektetését és hosszú távon megőrizheti a jövedelmezőséget.
Ma jobban, mint valaha, az adózási ismeretek a legjobb eszközöd. Mert egy olyan környezetben, ahol a szabályok gyorsan változnak, csak azok tudják a rendszert a saját javukra fordítani, akik megértik azt.
Ha új lakást keresel, hogy okosan fektess be, nézd meg tengerparti újépítésű ingatlanjainkat.