Contenido
Käendusraha on rahasumma, mille ostja annab müüjale lepingu allkirjastamisel, enne ostu-müügi lepingu sõlmimist. See võib tunduda vähetähtis formaalsus, kuid see määrab, mis juhtub, kui üks osapooltest otsustab tehingust taganeda. Käesolev juhend selgitab, mis on käendusraha, milliseid liike on, mida ütleb seadus ja millele tuleks enne allkirjastamist tähelepanu pöörata.
Tegemist on informatiivse juhendiga, mis ei asenda advokaadi või notariga konsulteerimist.
Mis on arras?
Tsiviilseadustiku artikkel 1454 on neid reguleeriv norm, mis sätestab järgmist: „Kui ostu-müügi lepingus on sätestatud arras või tagatisraha, võib lepingu tühistada, kusjuures ostja nõustub nende kaotamisega või müüja nende kahekordse tagastamisega.“
Lihtsamalt öeldes: kui lepingus on sätestatud ettemaks, võib ostja lepingust taganeda, kaotades makstud summa, ja müüja võib lepingust taganeda, tagastades selle kahekordse summa. Artiklis ei ole summat kindlaks määratud: summa lepitakse kokku lepingus.
Kuid see reegel kehtib vaid ühe konkreetse ettemaksu liigi kohta, mistõttu on kasulik tunda kõiki kolme olemasolevat liiki.
Kolm tagatisraha liiki
- Kinnitavad tagatisrahad: need on hinna ettemaks. Need kinnitavad, et leping on sõlmitud, kuid ei võimalda lepingust taganemist. Makstud summa arvatakse lõpphinnast maha.
- Karistuslikud ettemaksed: need on sätestatud artiklis 1454. Need võimaldavad kummalgi poolel lepingust taganeda: ostja kaotab ettemakse ja müüja tagastab selle kahekordse summana.
- Karistuslikud tagatisrahad: need lepitakse kokku lepingu rikkumise puhuks. Kes need üle andis, kaotab need, kui ta lepingut rikub, ja kui need on kokku lepitud vastastikku, siis kes need vastu võttis ja lepingut rikub, tagastab need kahekordse summana.
Penitentsiaalseid tagatisi ei eeldata
See on kõige üllatavam punkt. Asjaolu, et lepingus esineb sõna „tagatisraha”, ei tähenda, et see võimaldab lepingust taganeda. Ülemkohus on sedastanud, et karistuslikud tagatisrahad on erandlikud ja nõuavad kitsast tõlgendust: peab olema selgelt märgitud, et pooled soovisid lepingust taganeda, makstes selle hinna.
Otsuses nr 583/2018, 17. oktoobrist 2018, leidis Ülemkohus, et pelgalt artikli 1454 mainimine lepingus ei olnud piisav, et eeldada, et ettemaks on karistuslik, kuna klausel ei väljendanud selgelt poolte võetud kohustusi. Kokkuvõtte sellest saate lugeda Iusteli õigusteatajas „Diario del Derecho”.
Praktikas tähendab see, et lepingus peab olema selgesõnaliselt märgitud, et tagatisraha on karistuslik, ning mis juhtub, kui üks osapool lepingust taganeb.
Mis juhtub, kui keegi loobub tehingust?
- Kui ostja loobub ja ettemaks on lepingulise trahvi laadi, kaotab ta makstud summa.
- Kui müüja loobub ja tagatisraha on karistuslik, peab ta selle kahekordselt tagasi maksma.
- Kui tagatisraha on kinnitav, ei saa kumbki pool lihtsalt lepingust taganeda: makstud summa on hinna ettemaks ja leping kohustab seda täitma.
Kui ostate uusarendust: teie makstud raha on tagatud
Kui ostate ehitamisjärgus olevat elamut, on enne kinnistuslepingu sõlmimist makstud summad eraldi kaitstud. Ehitusseaduse nr 38/1999 esimene lisasäte kohustab arendajat, kes soovib ehituse ajal summasid sisse nõuda, täitma kahte tingimust:
- Tagama makstud summa tagastamise alates ehitusloa saamisest tagatislepinguga või volitatud krediidiasutuse solidaarkäendusega. Tagatis hõlmab juhtumeid, kus ehitustöid ei alustata või need ei jõua kokkulepitud tähtajaks lõpule.
- Võtta raha vastu krediidiasutuse kaudu arvele, mis on eraldatud arendaja muudest vahenditest ja mida ta võib kasutada ainult elamute ehitamisega seotud kulutuste katteks.
Tagatis hõlmab sissemakseid, kohaldatavaid makse ja seadusjärgset intressi. See eeskiri asendas vana seaduse 57/1968, mis on kehtetuks tunnistatud alates 1. jaanuarist 2016.
Kui soovite näha, kuidas kogu protsess toimub projekti järgi elamu ostmisel, leiate selle artiklist „Elamu ostmine projekti järgi: õige valik või viga?”.
Mida tuleks enne ettemaksulepingu allkirjastamist üle vaadata
- Ettemakse liik: lepingus peab olema selgelt märgitud, kas tegemist on kinnitava, tagastatava või karistusliku ettemaksega.
- Kes on kes: ostja ja müüja andmed ning kinnisvara täpne kirjeldus.
- Hind ja makstav summa: ettemakse suurus ja kuidas see lõpphinnast maha arvatakse.
- Tähtajad: kinnistuslepingu allkirjastamise tähtaeg.
- Tagajärjed: mis täpselt juhtub, kui kumbki pool lepingust taganeb.
- Uusarendusel: makstud summade tagatis ja eraldi konto, kuhu need kantakse.
- Ostukulud: need, mis tekivad pärast ettemaksu tegemist ja mida selgitame artiklis „Elamuostuga seotud kulud”.
Kui kaalute uue elamu ostmist rannikul, vaadake meie korteriarendusi Oropesa del Maris.
Korduma kippuvad küsimused ettemaksulepingu kohta
Mis on ettemaks ostu-müügi tehingus?
Raha, mille ostja annab müüjale lepingu allkirjastamisel enne omandiõiguse üleminekut. Neid reguleerib tsiviilseadustiku artikkel 1454 ning nende summa lepitakse kokku lepingus.
Kas te kaotate tagatisraha, kui loobute tehingust?
Sõltub tagatisraha liigist. Kui tegemist on karistusliku tagatisrahaga, kaotate selle, kui loobute tehingust. Kui tegemist on kinnitava tagatisrahaga, ei saa te lihtsalt loobuda, sest makstud summa on ostuhinna ettemaks.
Mis juhtub, kui müüja loobub tehingust?
Kui tagatisraha on karistuslik, peab müüja selle tagastama kahekordses summas, nagu sätestab tsiviilseadustiku artikkel 1454.
Kas tagatisraha võimaldab alati lepingust taganeda?
Ei. Ülemkohtu otsuse kohaselt on karistuslikud tagatisrahad erandlikud ja need peavad olema lepingus selgelt sätestatud. Pelgalt artikli 1454 mainimisest ei piisa.
Kas uusarenduse ostmisel makstud raha on tagatud?
Jah. Arendaja, kes võtab ehituse ajal raha vastu, peab tagama selle tagastamise tagatiskindlustuse või solidaarse käenduse abil ning koguma raha eraldi kontole vastavalt ehitusseadusele.
Ja kui te alles otsustate, kust osta, siis juhendis „Korteri ostmine rannas“ vaatame läbi, millele tuleks enne valiku tegemist tähelepanu pöörata.
Pärast ettemaksu tegemist ja enne ostu-müügi lepingu sõlmimist on soovitatav kontrollida dokumenti, mis annab loa elamu kasutusele võtmiseks. Seda selgitatakse eraldi juhendis: elamiskõlblikkuse tunnistus: mis see on ja mis on muutunud.