Contenido
- Eine vollkommen legale Steuerstrategie
- Worum geht es bei der 100-prozentigen Zusatzsteuer?
- Warum der Kauf bei einem Bauträger dich von der neuen Steuer befreit
- Welche anderen Transaktionen sind von der Steuer befreit?
- Ein praktisches Beispiel: So sparen Sie eine halbe Million Euro
- Wer profitiert tatsächlich von dieser Ausnahmeregelung?
- Praktische Tipps für den Kauf ohne Aufschlag
- Gut informiert kaufen heißt, mit Vorteil kaufen
Eine vollkommen legale Steuerstrategie
Inmitten der Debatte über die neue Steuer in Höhe von 100 %, die die PSOE auf den Kauf von Wohnimmobilien durch Nicht-EU-Ausländer erheben will, gibt es eine Tatsache, die nur wenige erwähnen: Es ist durchaus möglich, diese Steuerlast völlig legal zu umgehen, wenn man direkt bei einem Bauträger kauft.
Das ist weder ein Trick noch eine Falle: Es ist eine direkte Folge der Ausgestaltung des spanischen Steuersystems. Und das Interessanteste daran ist, dass viele Ausländer diese Gesetzeslücke bereits nutzen, um zu verhindern, dass sich ihre Investition durch eine Sondersteuer verdoppelt.
Worum geht es bei der 100-prozentigen Zusatzsteuer?
Die von der spanischen Regierung vorgeschlagene neue Steuer ist ein Aufschlag von 100 % auf die Grunderwerbsteuer (ITP) für ausländische Käufer aus Nicht-EU-Ländern. Ihr Ziel ist es laut der PSOE, „spekulative Käufe“ einzudämmen, die den Markt verteuern und das Wohnungsangebot für Einheimische verringern.
Wirklich wichtig ist jedoch zu verstehen, wen diese Steuer betrifft:
- Sie gilt nur für den Kauf von Bestandsimmobilien.
- Sie betrifft ausschließlich Käufer aus Nicht-EU-Ländern.
- Sie betrifft keine mit Mehrwertsteuer belasteten Transaktionen, wie beispielsweise den Verkauf von Neubauten.
„Die Rechtslücke“, fügt Raquel Jurado, Expertin der Forschungsabteilung des REAF, hinzu, „liegt bei den Kaufgeschäften von Neubauimmobilien, die nicht mit dieser Steuer, sondern mit der Mehrwertsteuer besteuert werden. Da die Mehrwertsteuer nicht angetastet werden darf, fallen alle Verkäufe, die damit besteuert werden, nicht unter die Zusatzsteuer.“
Quelle: El País
Warum der Kauf bei einem Bauträger dich von der neuen Steuer befreit
Wenn Sie eine Neubauwohnung direkt von einem Bauträger kaufen, unterliegt das Geschäft nicht der ITP, sondern der Mehrwertsteuer + AJD (Steuer auf beurkundete Rechtsgeschäfte). Und hier liegt der rechtliche Haken:
- Die Mehrwertsteuer ist eine auf europäischer Ebene harmonisierte Steuer. Sie kann durch lokale Maßnahmen weder geändert noch erhöht werden.
- Die neue Zusatzsteuer gilt nur für die ITP. Sie kann nicht zur Mehrwertsteuer hinzugerechnet werden.
Wenn Sie also Mehrwertsteuer zahlen, fallen Sie automatisch nicht unter den 100-prozentigen Aufschlag.
Dies macht den Kauf von Neubauimmobilien zur effizientesten Steuerstrategie für nicht ansässige Ausländer, die in Wohnimmobilien investieren möchten, ohne dafür bestraft zu werden.
Welche anderen Transaktionen sind von der Steuer befreit?
Neben Käufen bei Bauträgern gibt es weitere Fälle, in denen dieser Aufschlag nicht zur Anwendung kommt:
- Transaktionen zwischen Unternehmern oder Freiberuflern: Wenn der Verkäufer ein Unternehmer ist (auch wenn er kein Bauträger ist) und der Käufer ebenfalls, können sie sich dafür entscheiden, auf die Mehrwertsteuerbefreiung zu verzichten und stattdessen die Mehrwertsteuer anstelle der ITP zu entrichten.
- Neubauprojekte über Gesellschaften: Eine Investition über eine Unternehmensstruktur könnte ähnliche Vorteile bieten, erfordert jedoch eine spezialisierte steuerliche Beratung.
„Wenn die Immobilie von einem Unternehmer verkauft wird, der kein Bauträger ist, unterliegt das Geschäft theoretisch der Mehrwertsteuer, ist in der Praxis jedoch davon befreit. Und wenn ein anderer Unternehmer sie kauft, könnte auf diese Befreiung verzichtet werden, um die Mehrwertsteuer zu entrichten und so die Zusatzsteuer zu umgehen.“
Quelle: El País
Ein praktisches Beispiel: So sparen Sie eine halbe Million Euro
Betrachten wir einen realen Fall, der vom Generalrat der Wirtschaftswissenschaftler über das REAF analysiert wurde:
- Ein US-amerikanischer Käufer erwirbt eine Immobilie für 600.000 €.
- Wenn er die Grunderwerbsteuer (ITP, für Gebrauchtimmobilien) entrichtet, zahlt er 6 %, also 36.000 €.
- Mit der neuen Steuer müsste er weitere 564.000 € zahlen, also 100 % des Wertes abzüglich des bereits an der ITP gezahlten Betrags.
Insgesamt: 1.200.000 € für eine Immobilie im Wert von 600.000 €.
Wenn es sich bei derselben Immobilie jedoch um einen Neubau handelt und er sie direkt von einem Bauträger kauft:
- Zahlt er 10 % Mehrwertsteuer: 60.000 €
- Sie zahlen 1,5 % Stempelsteuer: 9.000 €
Gesamtsteuerbetrag: 69.000 €, ohne Zuschläge.
Ersparnis: mehr als 500.000 €.
Wer profitiert tatsächlich von dieser Ausnahmeregelung?
Vor allem Käufer aus Nicht-EU-Ländern, die:
- gut beraten sind.
- verstehen, wie die verschiedenen Immobilientransaktionen steuerlich behandelt werden.
- ihre Investition steuerlich klug planen.
Aber auch Immobilienentwickler profitieren davon: Mit dieser Struktur bieten sie einen steuerlichen Wettbewerbsvorteil gegenüber Verkäufern von Bestandsimmobilien.
Praktische Tipps für den Kauf ohne Aufschlag
- Kaufen Sie ausschließlich Neubauwohnungen.
- Kaufen Sie direkt beim Bauträger: Vermeiden Sie Zwischenhändler, die das Geschäft verteuern oder verkomplizieren könnten.
- Vermeiden Sie den Kauf von Gebrauchtimmobilien, auch wenn der Preis niedriger erscheint: Der Aufschlag kann die Endkosten verdoppeln.
- Lassen Sie sich vor Abschluss eines Geschäfts von einem auf Nichtansässige spezialisierten Steuerberater beraten.
- Erwägen Sie den Kauf über ein Unternehmen, wenn Sie einer wirtschaftlichen Tätigkeit nachgehen, um von professionellen Strukturen zu profitieren.
Gut informiert kaufen heißt, mit Vorteil kaufen
Die Einführung der neuen Zusatzsteuer hat Kontroversen und Besorgnis ausgelöst, insbesondere unter ausländischen Investoren. Doch wie wir gesehen haben, gibt es vollkommen legale Wege, diese zu umgehen.
Der direkte Kauf bei einem Bauträger ermöglicht es Ihnen nicht nur, einen potenziell konfiskatorischen Aufschlag zu umgehen, sondern verschafft Ihnen auch Zugang zu neuen, besser ausgestatteten und bezugsfertigen Wohnungen. Und das Wichtigste: So können Sie Ihre Investition schützen und die Rentabilität langfristig sichern.
Heute mehr denn je ist Steuerwissen Ihr bestes Werkzeug. Denn in einem Umfeld, in dem sich die Regeln schnell ändern, können nur diejenigen, die das System verstehen, es zu ihrem Vorteil nutzen.
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