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Arras sind ein Geldbetrag, den der Käufer dem Verkäufer bei der Unterzeichnung eines Vertrags vor der Beurkundung des Kaufvertrags übergibt. Das wirkt wie ein Nebenschritt, entscheidet aber darüber, was passiert, wenn eine der beiden Parteien zurücktritt. Dieser Leitfaden erklärt, was Arras sind, welche Arten es gibt, was das Gesetz sagt und worauf vor der Unterschrift zu achten ist.
Dieser Leitfaden dient der Information und ersetzt nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder Notar.
Was sind Arras?
Artikel 1454 des spanischen Código Civil ist die Vorschrift, die sie regelt. Er lautet: „Wurden im Kaufvertrag Arras oder ein Handgeld (señal) vereinbart, kann der Vertrag aufgelöst werden, indem der Käufer deren Verlust hinnimmt oder der Verkäufer sie doppelt zurückgibt.“
Einfach gesagt: Gibt es Arras, kann der Käufer zurücktreten und verliert das Gezahlte, und der Verkäufer kann zurücktreten, indem er das Doppelte zurückgibt. Der Artikel legt keinen Betrag fest: Die Höhe wird im Vertrag vereinbart.
Diese Regel gilt aber nur für eine bestimmte Art von Arras, weshalb man die drei existierenden Arten kennen sollte.
Die drei Arten von Arras
- Bestätigende Arras (arras confirmatorias): Sie sind eine Anzahlung auf den Preis. Sie bestätigen, dass der Vertrag geschlossen wurde, erlauben aber keinen Rücktritt. Das Gezahlte wird vom Endpreis abgezogen.
- Arras mit Rücktrittsrecht (arras penitenciales): Das sind die Arras des Artikels 1454. Sie erlauben beiden Parteien, sich vom Vertrag zu lösen: der Käufer, indem er die Arras verliert, der Verkäufer, indem er sie doppelt zurückgibt.
- Vertragsstrafen-Arras (arras penales): Sie werden für den Fall der Nichterfüllung vereinbart. Wer sie geleistet hat, verliert sie bei Nichterfüllung; und wenn sie wechselseitig vereinbart sind, gibt der Empfänger sie bei eigener Nichterfüllung doppelt zurück.
Arras mit Rücktrittsrecht werden nicht vermutet
Das ist der Punkt, der am meisten überrascht. Dass im Vertrag das Wort „Arras“ steht, bedeutet nicht, dass sie einen Rücktritt erlauben. Der Oberste Gerichtshof hat entschieden, dass Arras mit Rücktrittsrecht Ausnahmecharakter haben und eng auszulegen sind: Es muss klar hervorgehen, dass die Parteien durch Zahlung dieses Preises zurücktreten können wollten.
Im Urteil 583/2018 vom 17. Oktober 2018 hielt der Oberste Gerichtshof die bloße Erwähnung des Artikels 1454 im Vertrag nicht für ausreichend, um die Arras als solche mit Rücktrittsrecht anzusehen, weil die Klausel die Pflichten der Parteien nicht klar benannte. Eine Zusammenfassung finden Sie im Diario del Derecho von Iustel.
In der Praxis bedeutet das: Der Vertrag muss ausdrücklich sagen, dass die Arras ein Rücktrittsrecht gewähren und was geschieht, wenn eine Partei zurücktritt.
Was passiert, wenn jemand zurücktritt?
- Tritt der Käufer zurück und sind die Arras mit Rücktrittsrecht vereinbart, verliert er den gezahlten Betrag.
- Tritt der Verkäufer zurück und sind die Arras mit Rücktrittsrecht vereinbart, muss er den Betrag doppelt zurückgeben.
- Sind die Arras bestätigend, kann keine Partei einfach zurücktreten: Das Gezahlte ist eine Anzahlung auf den Preis, und der Vertrag ist zu erfüllen.
Beim Kauf eines Neubaus: Das gezahlte Geld ist abgesichert
Wer eine Immobilie im Bau kauft, genießt für Zahlungen vor der Beurkundung einen eigenen Schutz. Das Gesetz 38/1999 zur Regelung des Bauwesens (LOE) verpflichtet in seiner ersten Zusatzbestimmung den Bauträger, der während des Baus Beträge einziehen will, zu zwei Bedingungen:
- Die Rückzahlung absichern, sobald die Baugenehmigung vorliegt, durch einen Kautionsversicherungsvertrag oder eine selbstschuldnerische Bürgschaft eines zugelassenen Kreditinstituts. Die Sicherheit deckt den Fall, dass der Bau nicht beginnt oder nicht fristgerecht fertig wird.
- Über ein Kreditinstitut einziehen, auf einem Sonderkonto, getrennt von den übrigen Mitteln des Bauträgers, das nur für die Baukosten der Wohnungen verwendet werden darf.
Die Sicherheit umfasst die geleisteten Beträge, die anfallenden Steuern und die gesetzlichen Zinsen. Diese Regelung ersetzte das frühere Gesetz 57/1968, das seit dem 1. Januar 2016 aufgehoben ist.
Wie der gesamte Ablauf beim Kauf vom Plan funktioniert, steht in Wohnung vom Plan kaufen: Treffer oder Fehlgriff?.
Worauf vor der Unterschrift eines Arras-Vertrags zu achten ist
- Die Art der Arras: Der Vertrag sollte klar sagen, ob sie bestätigend, mit Rücktrittsrecht oder Vertragsstrafen-Arras sind.
- Wer ist wer: die Daten von Käufer und Verkäufer und die genaue Bezeichnung der Immobilie.
- Der Preis und das Gezahlte: die Höhe der Arras und wie sie vom Endpreis abgezogen wird.
- Die Fristen: der letzte Termin für die Unterzeichnung der Urkunde.
- Die Folgen: was genau passiert, wenn eine der Parteien zurücktritt.
- Beim Neubau: die Absicherung der gezahlten Beträge und das Sonderkonto, auf das sie eingezahlt werden.
- Die Kaufnebenkosten: die nach den Arras kommen und die wir erklären in Kosten beim Immobilienkauf.
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Häufige Fragen zum Arras-Vertrag
Was sind Arras bei einem Immobilienkauf?
Ein Geldbetrag, den der Käufer dem Verkäufer bei Vertragsunterzeichnung vor der Beurkundung übergibt. Artikel 1454 des Código Civil regelt sie, und die Höhe wird im Vertrag vereinbart.
Verliere ich die Arras, wenn ich zurücktrete?
Das hängt von der Art ab. Sind es Arras mit Rücktrittsrecht, verlieren Sie sie beim Rücktritt. Sind sie bestätigend, können Sie nicht einfach zurücktreten, weil das Gezahlte eine Anzahlung auf den Preis ist.
Was passiert, wenn der Verkäufer zurücktritt?
Bei Arras mit Rücktrittsrecht muss der Verkäufer sie doppelt zurückgeben, wie es Artikel 1454 des Código Civil sagt.
Erlauben Arras immer den Rücktritt vom Vertrag?
Nein. Nach dem Obersten Gerichtshof haben Arras mit Rücktrittsrecht Ausnahmecharakter und müssen im Vertrag klar benannt sein. Die bloße Erwähnung des Artikels 1454 genügt nicht.
Ist das Geld, das ich beim Neubaukauf zahle, abgesichert?
Ja. Ein Bauträger, der während des Baus Beträge einzieht, muss deren Rückzahlung durch eine Kautionsversicherung oder eine selbstschuldnerische Bürgschaft sichern und sie auf einem Sonderkonto einziehen, nach dem Gesetz zur Regelung des Bauwesens (LOE).
Und wenn Sie noch entscheiden, wo Sie kaufen, geht der Ratgeber zum Kauf eines Apartments am Meer durch, worauf vor der Wahl zu achten ist.
Nach den Arras und vor der Beurkundung sollte man das Dokument prüfen, das die Belegung der Wohnung erlaubt. Es wird in einem eigenen Ratgeber erklärt: cédula de habitabilidad: Was sie ist und was sich geändert hat.