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Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor al firmar un contrato, antes de la escritura de compraventa. Parece un trámite menor, pero decide qué pasa si alguna de las dos partes se echa atrás. Esta guía explica qué son, qué tipos hay, qué dice la ley y qué conviene mirar antes de firmar.
Es una guía informativa y no sustituye el consejo de un abogado o de un notario.
¿Qué son las arras?
El artículo 1454 del Código Civil es la norma que las regula, y dice así: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Dicho de forma sencilla: si hay arras, el comprador puede echarse atrás perdiendo lo que entregó, y el vendedor puede echarse atrás devolviendo el doble. El artículo no fija una cantidad: el importe se pacta en el contrato.
Pero esa regla solo se aplica a un tipo concreto de arras, y por eso conviene conocer los tres que existen.
Los tres tipos de arras
- Arras confirmatorias: son un anticipo del precio. Confirman que el contrato se ha celebrado, pero no permiten desistir. Lo que se entrega se descuenta del precio final.
- Arras penitenciales: son las del artículo 1454. Permiten que cualquiera de las dos partes se desligue del contrato: el comprador perdiendo las arras y el vendedor devolviéndolas duplicadas.
- Arras penales: se pactan para el caso de incumplimiento. Quien las entregó las pierde si incumple y, si se pactan de forma recíproca, quien las recibió y incumple las devuelve duplicadas.
Las arras penitenciales no se presumen
Este es el punto que más sorprende. Que en el contrato aparezca la palabra “arras” no significa que permitan desistir. El Tribunal Supremo ha dicho que las arras penitenciales tienen carácter excepcional y exigen una interpretación restrictiva: tiene que constar de forma clara que las partes quisieron poder desistir pagando ese precio.
En la sentencia 583/2018, de 17 de octubre de 2018, el Tribunal Supremo consideró que la mera mención del artículo 1454 en el contrato no era suficiente para entender que las arras fueran penitenciales, porque la cláusula no expresaba con claridad las obligaciones que contraían las partes. Puedes leer un resumen en el Diario del Derecho de Iustel.
En la práctica, esto significa que el contrato debe decir expresamente que las arras son penitenciales y qué ocurre si alguna de las partes desiste.
¿Qué pasa si alguien se echa atrás?
- Si desiste el comprador y las arras son penitenciales, pierde la cantidad entregada.
- Si desiste el vendedor y las arras son penitenciales, tiene que devolverla duplicada.
- Si las arras son confirmatorias, ninguna de las dos partes puede desistir sin más: lo entregado es un anticipo del precio y el contrato obliga a cumplirlo.
Si compras obra nueva: el dinero que entregas está garantizado
Cuando compras una vivienda en construcción, las entregas de dinero antes de la escritura tienen una protección propia. La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, en su disposición adicional primera, obliga al promotor que quiera cobrar cantidades durante la construcción a cumplir dos condiciones:
- Garantizar la devolución de lo entregado, desde que obtiene la licencia de edificación, con un contrato de seguro de caución o un aval solidario de una entidad de crédito autorizada. La garantía cubre la construcción que no se inicia o que no llega a buen fin en el plazo convenido.
- Cobrar a través de una entidad de crédito, en una cuenta especial separada del resto de fondos del promotor, que solo puede usar para las atenciones de la construcción de las viviendas.
La garantía incluye las cantidades aportadas, los impuestos aplicables y el interés legal del dinero. Esta norma sustituyó a la antigua Ley 57/1968, que está derogada desde el 1 de enero de 2016.
Si quieres ver cómo funciona todo el proceso en una compra sobre plano, lo tienes en comprar una vivienda sobre plano: acierto o error.
Qué revisar antes de firmar un contrato de arras
- El tipo de arras: que el contrato diga con claridad si son confirmatorias, penitenciales o penales.
- Quién es quién: los datos de comprador y vendedor, y la identificación exacta del inmueble.
- El precio y lo que entregas: la cantidad de las arras y cómo se descuenta del precio final.
- Los plazos: la fecha límite para firmar la escritura.
- Las consecuencias: qué pasa exactamente si desiste cada una de las partes.
- En obra nueva: la garantía de las cantidades entregadas y la cuenta especial donde se ingresan.
- Los gastos de la compra: los que vendrán después de las arras, que explicamos en los gastos en la compra de una vivienda.
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Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Qué son las arras en una compraventa?
Una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor al firmar el contrato, antes de la escritura. El artículo 1454 del Código Civil las regula, y su importe se pacta en el contrato.
¿Pierdo las arras si me echo atrás?
Depende del tipo. Si son penitenciales, las pierdes al desistir. Si son confirmatorias, no puedes desistir sin más, porque lo entregado es un anticipo del precio.
¿Qué pasa si el vendedor se echa atrás?
Si las arras son penitenciales, el vendedor tiene que devolverlas duplicadas, como dice el artículo 1454 del Código Civil.
¿Las arras permiten siempre desistir del contrato?
No. Según el Tribunal Supremo, las arras penitenciales tienen carácter excepcional y deben constar de forma clara en el contrato. La mera mención del artículo 1454 no basta.
¿Está garantizado el dinero que entrego al comprar obra nueva?
Sí. El promotor que cobra cantidades durante la construcción debe garantizar su devolución con un seguro de caución o un aval solidario, y cobrarlas en una cuenta especial, según la Ley de Ordenación de la Edificación.
Y si todavía estás decidiendo dónde comprar, en la guía de comprar un apartamento en la playa repasamos qué mirar antes de elegir.
Después de las arras y antes de la escritura, conviene comprobar el documento que autoriza ocupar la vivienda. Se explica en una guía aparte: cédula de habitabilidad: qué es y qué ha cambiado.