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Si estás pensando en comprar una vivienda en la Comunitat Valenciana, seguro que has oído hablar de la cédula de habitabilidad. Es el documento que, durante años, ha servido para acreditar que una vivienda puede habitarse. Pero hoy el trámite que decide si puedes ocuparla y contratar los suministros no es exactamente ese. Esta guía explica qué es la cédula, qué ha cambiado en la Comunitat Valenciana y qué conviene pedir cuando compras una vivienda nueva.
Es una guía informativa. Cada comunidad autónoma regula este tema por su cuenta, y aquí nos centramos en la Comunitat Valenciana. No sustituye el consejo de un abogado o de un arquitecto.
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
La Ley 8/2004 de la Vivienda de la Comunidad Valenciana la define por su función: es el requisito necesario para ocupar la vivienda y contratar el suministro de los servicios, como la luz o el agua.
En la práctica, es el documento con el que se comprueba que la vivienda reúne las condiciones para poder ser ocupada.
Qué ha cambiado en la Comunitat Valenciana
La propia Ley 8/2004 presentó la cédula como una solución provisional. Su disposición transitoria segunda dice que será requisito necesario “en tanto los ayuntamientos no adopten las medidas adecuadas para la puesta en marcha de la licencia de ocupación”.
Desde entonces, el sistema ha pasado a otro mecanismo. El texto refundido de la ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje sujeta a declaración responsable, en su artículo 233, “la primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción”, y también “el segundo y siguientes actos de ocupación de viviendas”.
Esa declaración se presenta en el ayuntamiento. Según el artículo 241 del mismo texto, surte los efectos que la normativa atribuye a la licencia municipal y se puede hacer valer tanto ante la administración como ante cualquier otra persona.
El procedimiento lo desarrolla el Decreto 12/2021 del Consell, que regula la declaración responsable de primera y sucesivas ocupaciones. La web de la Generalitat indica que está en revisión, así que conviene confirmar los requisitos vigentes en el apartado de habitabilidad de la Generalitat Valenciana o en el propio ayuntamiento.
En resumen: la cédula fue el requisito transitorio, y hoy el trámite habitual para ocupar una vivienda es la declaración responsable de ocupación o, según el municipio, la licencia de ocupación.
Qué te tienen que dar al comprar una vivienda nueva terminada
La misma Ley 8/2004, en su artículo 16, enumera lo que se exige en la compraventa de viviendas terminadas de nueva construcción:
- Las garantías por daños materiales derivados de vicios y defectos de construcción, previstas en la legislación de ordenación de la edificación.
- La información del préstamo hipotecario que corresponda a la vivienda, sus condiciones y los requisitos de subrogación del comprador. El comprador puede subrogarse o no en el préstamo del promotor.
- El Libro del Edificio, que recoge la documentación de la obra ejecutada.
- La licencia de ocupación, que es el documento que la ley cita para autorizar la ocupación.
Los dos primeros puntos deben acreditarse en la escritura pública de compraventa.
Si todavía estás en la fase anterior, la de reservar y pagar a cuenta, tienes la explicación en el contrato de arras y en comprar una vivienda sobre plano.
Si vas a alquilar la vivienda
La Ley 8/2004 también la exige para arrendar. Su artículo 17 pide que la vivienda disponga de licencia de ocupación o, en su caso, cédula de habitabilidad, y su artículo 18 obliga al arrendador a facilitar al arrendatario la documentación que autorice la ocupación.
Qué pedir antes de firmar la compra
- El documento de ocupación: que el vendedor te indique cuál es (declaración responsable o licencia, según el municipio) y cuándo se ha presentado o concedido.
- El Libro del Edificio, si la vivienda es nueva.
- Las garantías de la construcción, que deben constar en la escritura.
- Los suministros: comprueba que la vivienda puede contratar luz y agua con ese documento.
- Los gastos de la compra: los que vienen después, que explicamos en los gastos en la compra de una vivienda.
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Preguntas frecuentes sobre la cédula de habitabilidad
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
Es el documento que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas para ser habitada. La Ley 8/2004 de la Vivienda de la Comunidad Valenciana la define como el requisito para ocupar la vivienda y contratar los suministros.
¿Sigue haciendo falta la cédula de habitabilidad en la Comunitat Valenciana?
La ley la previó como requisito transitorio hasta que los ayuntamientos pusieran en marcha la licencia de ocupación. Hoy, la primera ocupación y las siguientes se tramitan mediante declaración responsable de ocupación o, según el municipio, licencia de ocupación.
¿Qué es la declaración responsable de ocupación?
Es el trámite que se presenta en el ayuntamiento para ocupar una vivienda. Según el texto refundido de la ley urbanística valenciana, surte los efectos de la licencia municipal y se puede hacer valer ante cualquier persona.
¿Qué documentos se exigen al vender una vivienda nueva terminada?
La Ley 8/2004 exige las garantías por daños de construcción, la información del préstamo hipotecario y su subrogación, el Libro del Edificio y la licencia de ocupación.
¿Hace falta para alquilar una vivienda?
Sí. La Ley 8/2004 exige que la vivienda disponga de licencia de ocupación o, en su caso, cédula de habitabilidad, y que el arrendador facilite esa documentación al arrendatario.
Y si todavía estás decidiendo dónde comprar, en la guía de comprar un apartamento en la playa repasamos qué mirar antes de elegir.