Contenido
- Напълно законна данъчна стратегия
- В какво се състои допълнителният данък от 100%?
- Защо покупката от строителен предприемач ви освобождава от новия данък
- Кои други сделки са освободени от данък?
- Практически пример: как да спестите половин милион евро
- Кой всъщност се възползва от това изключение?
- Практически съвети за покупка без да плащате надбавката
- Да купувате добре информирани означава да купувате с предимство
Напълно законна данъчна стратегия
На фона на дебата относно новия данък от 100%, който PSOE иска да наложи върху покупките на жилища от чужденци извън ЕС, има една реалност, за която малцина споменават: наистина е възможно да се избегне тази данъчна тежест, напълно законно, ако се купи директно от строителен предприемач.
Това не е нито хитрост, нито капан: това е пряко следствие от структурата на испанската данъчна система. А най-интересното е, че много чужденци вече се възползват от тази правна празнина, за да не се наложи инвестицията им да бъде удвоена от извънредна данъчна тежест.
В какво се състои допълнителният данък от 100%?
Новият данък, предложен от испанското правителство, представлява надбавка от 100% върху данъка върху прехвърлянето на собственост (ITP) за чуждестранни купувачи извън ЕС. Целта му, според PSOE, е да се ограничат „спекулативните покупки“, които оскъпяват пазара и намаляват предлагането на жилища за местните жители.
Но наистина важното е да се разбере кого засяга този данък:
- Прилага се само при покупко-продажби на имоти втора ръка.
- Засяга само купувачи извън ЕС.
- Не засяга сделки, облагани с ДДС, като например тези с новопостроени имоти.
„Правната празнина“, добавя Ракел Хурадо, специалист от отдела за проучвания на REAF, „се намира в сделките с новопостроени имоти, които не се облагат с този данък, а с данък добавена стойност. Тъй като ДДС не може да бъде променен, всички продажби, облагани с него, ще останат извън обхвата на допълнителния данък.“
Източник: El País
Защо покупката от строителен предприемач ви освобождава от новия данък
Когато купувате новопостроено жилище директно от строителен предприемач, сделката не подлежи на данък върху прехвърлянето на собственост (ITP), а на ДДС + AJD (такса за документирани правни актове). И тук е юридическият трик:
- ДДС е хармонизиран данък на европейско ниво. Той не може да бъде променян или увеличаван чрез местни мерки.
- Новият допълнителен данък се прилага само върху данъка върху придобиването на недвижими имоти (ITP). Той не може да се добави към ДДС.
Следователно, ако плащате ДДС, автоматично попадате извън обхвата на 100-процентната надбавка.
Това превръща покупката на новопостроени имоти в най-ефективната данъчна стратегия за чужденци без постоянно пребиваване, които искат да инвестират в жилища, без да бъдат санкционирани.
Кои други сделки са освободени от данък?
Освен покупките от строителен предприемач, има и други ситуации, в които тази надбавка не се прилага:
- Сделки между предприемачи или професионалисти: ако продавачът е предприемач (дори и да не е строителен предприемач), а купувачът също, те могат да изберат да се откажат от освобождаването от ДДС и да платят ДДС вместо данък върху придобиването на недвижими имоти (ITP).
- Проекти за ново строителство чрез дружества: инвестирането чрез бизнес структура може да предложи подобни предимства, макар че изисква специализирана данъчна консултация.
„Ако имотът се продава от предприемач, който не е строителен предприемач, сделката теоретично би подлежала на ДДС, но на практика е освободена от него. А ако имотът бъде закупен от друг предприемач, може да се откаже от това освобождаване, за да се облага с ДДС и по този начин да се избегне допълнителният данък.“
Източник: El País
Практически пример: как да спестите половин милион евро
Нека разгледаме един реален случай, анализиран от Общия съвет на икономистите чрез REAF:
- Американски купувач придобива жилище за 600 000 €.
- Ако плати данък върху придобиването на недвижими имоти (ITP) (за вторичен пазар), ще плати 6%, т.е. 36 000 €.
- С новия данък той ще трябва да плати още 564 000 €, т.е. 100 % от стойността, минус вече платената сума по ITP.
Общо: 1 200 000 евро за жилище на стойност 600 000 евро.
Ако обаче същият имот е новопостроен и го закупите директно от строителен предприемач:
- Ще плати 10 % ДДС: 60 000 €
- Ще платите 1,5% данък върху прехвърлянето на собственост (AJD): 9 000 €
Обща сума на данъците: 69 000 €, без надбавки.
Икономия: над 500 000 €.
Кой всъщност се възползва от това изключение?
Преди всичко купувачите извън ЕС, които:
- са добре консултирани;
- Разбират как се облагат с данъци различните сделки с недвижими имоти.
- Планират инвестицията си с оглед на данъчните аспекти.
Но и строителните предприемачи извличат полза: благодарение на тази структура те предлагат конкурентно данъчно предимство спрямо продавачите на имоти от вторичен пазар.
Практически съвети за покупка без да плащате надбавката
- Купувайте само новопостроени жилища.
- Сключете сделката директно с предприемача: избягвайте посредници, които могат да оскъпят или да усложнят сделката.
- Избягвайте покупко-продажбата на имоти от вторичния пазар, дори ако цената изглежда по-ниска: надбавката може да удвои крайната цена.
- Консултирайте се с данъчен специалист, специализиран в областта на нерезидентите, преди да сключите каквато и да е сделка.
- Обмислете да купите чрез фирма, ако развивате икономическа дейност, за да се възползвате от професионални структури.
Да купувате добре информирани означава да купувате с предимство
Въвеждането на новия допълнителен данък предизвика полемика и тревога, особено сред чуждестранните инвеститори. Но както видяхме, има напълно законни начини да го избегнете.
Покупката директно от строителен предприемач не само ви позволява да избегнете потенциално конфискационна надбавка, но и ви дава достъп до нови, по-добре оборудвани и готови за нанасяне жилища. И най-важното: позволява ви да защитите инвестицията си и да поддържате рентабилността в дългосрочен план.
Днес, повече от всякога, познанията в областта на данъчното облагане са най-добрият ви инструмент. Защото в среда, в която правилата се променят бързо, само тези, които разбират системата, могат да я използват в своя полза.
Ако търсите ново жилище, в което да инвестирате разумно, разгледайте нашите проекти за ново строителство на брега на морето.