Contenido
Арас (arras) е сума пари, която купувачът предава на продавача при подписването на договор, преди нотариалния акт за продажба. Изглежда като дребна стъпка, но тя решава какво става, ако една от страните се откаже. Този пътеводител обяснява какво е арас, какви видове има, какво казва законът и какво е добре да се провери преди подписване.
Пътеводителят е информативен и не замества съвета на адвокат или нотариус.
Какво е арас?
Член 1454 от Гражданския кодекс на Испания е нормата, която го урежда. Той гласи: „Ако в договора за покупко-продажба са били предвидени арас или знак (señal), договорът може да бъде прекратен, като купувачът се съгласява да ги загуби, а продавачът — да ги върне в двоен размер“.
Казано просто: ако има арас, купувачът може да се откаже, като загуби платеното, а продавачът може да се откаже, като върне двойната сума. Членът не определя размер: сумата се договаря в договора.
Но това правило се отнася само за един определен вид арас, затова е добре да се познават трите съществуващи вида.
Трите вида арас
- Потвърдителен арас (arras confirmatorias): той е аванс по цената. Потвърждава, че договорът е сключен, но не позволява отказ. Платеното се приспада от крайната цена.
- Пенитенциален арас (arras penitenciales): това е арасът по член 1454. Позволява на всяка от страните да се освободи от договора: купувачът — като загуби араса, продавачът — като го върне в двоен размер.
- Наказателен арас (arras penales): договаря се за случай на неизпълнение. Който го е внесъл, го губи при неизпълнение, а ако е договорен взаимно, получателят при собствено неизпълнение го връща в двоен размер.
Пенитенциалният арас не се предполага
Това е точката, която изненадва най-много. Това, че в договора се появява думата „арас“, не означава, че той позволява отказ. Върховният съд е посочил, че пенитенциалният арас има изключителен характер и изисква ограничително тълкуване: трябва ясно да личи, че страните са искали да могат да се откажат, като платят тази цена.
В решение 583/2018 от 17 октомври 2018 г. Върховният съд приема, че простото споменаване на член 1454 в договора не е достатъчно, за да се счита арасът за пенитенциален, защото клаузата не изразява ясно задълженията на страните. Резюме може да се прочете в Diario del Derecho на Iustel.
На практика това означава, че в договора трябва изрично да е посочено, че арасът е пенитенциален и какво се случва, ако една от страните се откаже.
Какво става, ако някой се откаже?
- Ако се откаже купувачът и арасът е пенитенциален, той губи платената сума.
- Ако се откаже продавачът и арасът е пенитенциален, той трябва да я върне в двоен размер.
- Ако арасът е потвърдителен, никоя от страните не може просто да се откаже: платеното е аванс по цената и договорът трябва да се изпълни.
Ако купувате ново жилище: внесените пари са гарантирани
Когато купувате жилище в процес на строителство, парите, внесени преди нотариалния акт, имат собствена защита. Законът 38/1999 за организацията на строителството (LOE) в първата си допълнителна разпоредба задължава предприемача, който иска да събира суми по време на строителството, да изпълни две условия:
- Да гарантира връщането на внесеното, от получаването на разрешението за строеж, чрез договор за застраховка „гаранция“ или солидарна банкова гаранция от оправомощена кредитна институция. Гаранцията покрива случая, когато строежът не започне или не бъде завършен в договорения срок.
- Да получава средствата чрез кредитна институция, по специална сметка, отделена от останалите средства на предприемача, която той може да използва само за разходите по строителството на жилищата.
Гаранцията включва внесените суми, приложимите данъци и законната лихва. Тази норма замести предишния закон 57/1968, отменен от 1 януари 2016 г.
Как протича целият процес при покупка на план, е обяснено в материала покупка на жилище на план: успех или грешка?.
Какво да се провери преди подписването на договор за арас
- Видът арас: договорът да казва ясно дали е потвърдителен, пенитенциален или наказателен.
- Кой кой е: данните на купувача и продавача и точното описание на имота.
- Цената и внасяната сума: размерът на араса и как се приспада от крайната цена.
- Сроковете: крайната дата за подписване на нотариалния акт.
- Последствията: какво точно се случва, ако една от страните се откаже.
- При ново строителство: гаранцията за внесените суми и специалната сметка, по която се внасят.
- Разходите по покупката: тези, които идват след араса, обясняваме в материала разходите при покупка на жилище.
Ако обмисляте ново жилище на крайбрежието, разгледайте нашите апартаменти за продажба в Oropesa del Mar.
Често задавани въпроси за договора за арас
Какво е арас при покупка на имот?
Сума пари, която купувачът предава на продавача при подписването на договора, преди нотариалния акт. Урежда я член 1454 от Гражданския кодекс, а размерът се договаря в договора.
Губя ли араса, ако се откажа?
Зависи от вида. Ако е пенитенциален, го губите при отказ. Ако е потвърдителен, не можете просто да се откажете, защото платеното е аванс по цената.
Какво става, ако продавачът се откаже?
Ако арасът е пенитенциален, продавачът трябва да го върне в двоен размер, както гласи член 1454 от Гражданския кодекс.
Позволява ли арасът винаги отказ от договора?
Не. Според Върховния съд пенитенциалният арас има изключителен характер и трябва ясно да личи от договора. Простото споменаване на член 1454 не е достатъчно.
Гарантирани ли са парите, които внасям при покупка на ново жилище?
Да. Предприемачът, който събира суми по време на строителството, трябва да гарантира връщането им със застраховка „гаранция“ или солидарна гаранция и да ги получава по специална сметка, съгласно закона за организацията на строителството.
А ако още решавате къде да купите, в ръководството за покупка на апартамент край морето се разглежда на какво да се обърне внимание преди избора.
След араса и преди нотариалния акт е добре да се провери документът, който разрешава заемането на жилището. Обяснен е в отделен пътеводител: cédula de habitabilidad: какво е и какво се е променило.